Договор пользования стеной здания

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Вправе ли федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение передать конструктивные элементы здания (стены) для прокладки сетей связи в безвозмездное пользование или они могут быть переданы только в аренду?
Какой метод оценки рыночной стоимости права аренды частей здания нужно выбрать?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемом случае учреждение вправе с согласия собственника имущества передать конструктивные элементы здания в безвозмездное пользование.
Выбор методов оценки рыночной стоимости права аренды частей здания относится к компетенции оценщика. Учреждение вправе согласовать с оценщиком состав сведений об объекте недвижимости, указываемых в задании на оценку, с учетом специфики объекта оценки.

Обоснование вывода:
Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным бюджетным учреждениям, по общему правилу осуществляется только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Из этого правила установлен ряд исключений, в частности, без проведения торгов такое имущество может быть передано во владение и (или) пользование для размещения сетей связи (п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).
Как видим, правила ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ допускают передачу имущества, принадлежащего на праве оперативного управления государственным бюджетным учреждениям, не только в аренду, но и в безвозмездное пользование. Такая возможность не ограничивается и для случаев передачи имущества во владение и (или) пользование в целях размещения сетей связи.
Отметим, что из положений п. 1 ст. 48, п. 1 ст. 49 ГК РФ, п. 1 ст. 3, п. 2 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон N 7-ФЗ) следует, что бюджетное учреждение может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, соответствующие предмету и целям деятельности, определенным в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами, муниципальными правовыми актами и уставом этого учреждения, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Ограничение этих прав возможно только в случаях и в порядке, предусмотренных законом (п. 2 ст. 49 ГК РФ).
Ни Закон N 135-ФЗ, ни Закон N 7-ФЗ не ограничивают возможность передачи бюджетным учреждением в безвозмездное пользование частей зданий или помещений, включая такие конструктивные элементы объектов недвижимости, как стены или крыша. Не содержит подобных ограничений для бюджетных учреждений, являющихся образовательными организациями, и Федеральный закон от 29.12.2012 N 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации».
Поэтому мы полагаем, что в рассматриваемом случае учреждение не лишено возможности передать части здания для размещения сетей связи в безвозмездное пользование. При этом такая передача должна осуществляться с согласия собственника имущества (п. 3 ст. 298 ГК РФ, п. 10 ст. 9.2 Закона N 7-ФЗ).
Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) закреплена обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации.
Отчет об оценке объекта составляется оценщиком в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ст. 11 Закона N 135-ФЗ).
Таким образом, выбор методов оценки рыночной стоимости права аренды частей (конструктивных элементов) здания относится к компетенции оценщика. Полагаем, что в этой ситуации учреждение не лишено возможности согласовать с оценщиком объем и характер сведений об объекте недвижимости (его частях), которые должны быть указаны в задании на оценку (см. раздел IV Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, п. 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

19 февраля 2019 г.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Договор об использовании объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

ТИПОВОЙ ДОГОВОР
об использовании объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
г. ____________________ «__» __________ 20__г.

Общество с ограниченной ответственностью «______________», именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице директора ________, действующего на основании Устава, и ________________________________, действующий на основании___________, именуемый в дальнейшем «Пользователь», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Управляющая компания, действуя на основании Договора управления, заключенного с собственниками помещений в многоквартирном доме №______ по улице в городе _______________ (далее по тексту – МКД), от своего имени в интересах и за счет Собственников помещений в МКД, на условиях, предусмотренных настоящим договором, предоставляет во временное пользование часть общего имущества в Многоквартирном доме, а Пользователь, в свою очередь, обязуется использовать предоставленное в пользование общее имущество собственников помещений в порядке и в целях, предусмотренных настоящим договором, а также своевременно вносить плату за его использование.

1.2. Управляющая компания в соответствии с условиями настоящего договора предоставляет Пользователю в пользование следующее общее имущество собственников помещений в Многоквартирном доме: __________________ общей площадью ____ кв.м. (далее по тексту — Объект).

1.3. Указанный Объект общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме предоставляется Пользователю для использования в следующих целях:______________________.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Управляющая компания обязуется:

2.1.1. Предоставить Пользователю часть общего имущества в Многоквартирном доме, указанную в п. 1.2. настоящего договора;

2.1.2. Передать Объект в состоянии, позволяющем использовать его (после проведения Пользователем на Объекте определенных подготовительных работ) в целях, указанных в п. 1.3. настоящего договора;

2.1.3. Не препятствовать Пользователю использовать Объект по его целевому назначению.

2.2. Пользователь обязуется:

2.2.1. Использовать Объект по целевому назначению (согласно п. 1.3 настоящего договора) в соответствии с его техническими особенностями, не нарушать в процессе использования Объекта права и законные интересы собственников и нанимателей помещений в Многоквартирном доме.

2.2.2. Своевременно и полностью вносить плату за пользование Объектом, установленную настоящим договором.

2.2.3. Производить за свой счет текущий ремонт Объекта, содержать Объект в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными нормами.

2.2.4. Самостоятельно и за свой счет оборудовать Объект для использования его в установленных настоящим договором целях.

2.2.5. Обеспечивать представителям Управляющей компании беспрепятственный доступ на Объект для его осмотра, проведения необходимых работ и проверки соблюдения условий настоящего договора.

2.2.6. До установки и подключения электрооборудования получить технические условия на технологическое присоединение в _____________________ и соответствующее разрешение в Управляющей компании.

2.2.7. В 20-дневный срок с момента подписания настоящего договора заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на тепло-, электро-, водоснабжение, водоотведение и договор со специализированным предприятием на вывоз отходов (мусора) (по необходимости).

2.2.8. Не передавать Объект в пользование третьим лицам, а также не вносить право пользования Объектом в уставный капитал хозяйственных товариществ, обществ и других юридических лиц, созданных в иной организационно-правовой форме.

2.2.9. Не производить неотделимых улучшений, перепланировки и переоборудования Объекта без предварительного письменного согласия Управляющей компании.

2.2.10. По окончании срока использования вернуть Объект в надлежащем состоянии.

2.2.11. Исполнять предписания, связанные с использованием Объекта, выданные Управляющей компанией, в сроки, указанные в данных предписаниях.

2.2.12. В пятидневный срок с момента получения письменного уведомления Управляющей компании об изменении порядка расчета платы за пользование Объектом и/или размера платы за пользование объектом заключить дополнительное соглашение с Управляющей компанией об изменении порядка расчета платы или величины платы за пользование Объектом.

В случае несогласия с изменением порядка расчета платы и/или величины платы за пользование Объектом представить Управляющей компании необходимые документы для оформления соглашения о расторжении настоящего договора.

3. Стоимость услуг и порядок расчетов

3.1. Плата за пользование Объектом устанавливается решением общего собрания в многоквартирном доме и составляет ____ рублей в год (НДС не предусмотрен).

3.2. Пользователь ежемесячно перечисляет Управляющей компании плату за пользование Объектом не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, путем внесения денежных средств.

3.3. Денежные средства, полученные Управляющей компанией в соответствии с п.3.1, 3.2 настоящего договора принадлежат собственникам помещений в МКД и расходуются на работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, либо иные работы, определяемые общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме.

3.4. В случае использования объекта не полный календарный месяц, плата взимается в размере, установленном в п.3.1. настоящего Договора.

4. Срок действия договора

4.1. Объект передается в пользование Пользователю по акту приема-передачи (Приложение №1) на срок с 01 ___________ 20___ г. по 25 _____________ 20___ г.

4.2. Пользователь обязан в течение 3 дней с момента окончания срока действия настоящего договора передать Управляющей компании объект по акту приема-передачи, в котором должно быть отражено его техническое состояние на момент передачи.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае причинения вреда Объекту Пользователь возмещает Управляющей компании причиненные этим убытки.

5.2. В случае пропуска срока внесения платы за пользование Объектом, указанного в п.3.2 настоящего договора, Пользователь уплачивает Управляющей компании пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, до момента полной оплаты задолженности.

5.3. Пользователь уплачивает Управляющей компании штраф в размере месячной платы за пользование Объектом и пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от месячной платы за пользование Объектом, за каждый день просрочки, в случае если Пользователь после расторжения (истечения срока действия) настоящего договора не передал Управляющей компании в установленный настоящим договором срок Объект.

6. Прочие условия

6.1. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

6.2. Вносимые в договор изменения и дополнения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и оформляются дополнительными соглашениями, являющимися неотъемлемыми частями настоящего договора.

6.3. Договор может быть расторгнут Управляющей компанией, а Объект возвращен по первому требованию в 3-дневный срок со дня предъявления такого письменного требования в следующих случаях:

использования Объекта с нарушением условий договора, либо назначения Объекта;

при умышленном или неосторожном ухудшении состояния Объекта, при использовании Объекта в целях, несоответствующих тем, для которых Объект передан в пользование; прекращения использования Объекта Пользователем;

неполучения надлежащей оплаты за пользование Объектом в установленное договором время за 2 месяца, либо нарушения сроков оплаты дважды в течение года. Календарный год считается с даты заключения договора;

нарушения условий п. 2.2.5., 2.2.7., 2.2.8. настоящего договора;

невыполнение предписания Управляющей компании, выданного на основании п.2.2.10. настоящего договора;

6.4. Расторжение договора не освобождает Пользователя от погашения задолженности и уплате пени.

6.5. Настоящий договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из сторон.

6.6. Споры и разногласия по настоящему договору разрешаются в претензионном порядке. Срок ответа на претензию — 15 дней с момента ее получения. При недостижении согласия спор передается на рассмотрение в судебные органы.

Источник

Квалификация договора, предусматривающего пользование конструктивным элементом здания (Ахмедов А.Я.)

Дата размещения статьи: 16.09.2014

На практике нередко заключаются договоры, в соответствии с которыми собственники здания или иного сооружения разрешают разместить на конструктивном элементе здания (стене, крыше) рекламу либо иное имущество другого лица за определенное сторонами встречное предоставление. И на практике, и в теории отсутствует единый подход к квалификации таких договоров .
———————————
См., напр.: Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости // Юрист. 2009. N 2. С. 21-26.

Так, в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» было отмечено, что договор, на основании которого предоставляется право использовать отдельный конструктивный элемент здания для размещения рекламы, не является договором аренды. Президиум ВАС РФ указал на необходимость применения к данному договору общих положений об обязательствах и договорах, что свидетельствует о квалификации его как непоименованного договора. Между тем непосредственно в информационном письме еще не была отражена позиция о непоименованном характере договора, что вызывало вопросы в теории. Так, А.В. Егоров и М.А. Церковников отмечают, что в силу признаков исследуемого договора он не может быть квалифицирован как иной поименованный договор, отличный от договора аренды .
———————————
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3.
Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании: комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 2. С. 85.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ конструктивные элементы здания не могут являться самостоятельным объектом недвижимости. В силу иерархии системы арбитражных судов аналогичные решения принимались арбитражными судами всех уровней. Договор о предоставлении в пользование конструктивного элемента здания признавался непоименованным .
———————————
Определение ВАС РФ от 10.12.2008 N 13750/08 по делу А55-17555/2007; постановление ФАС СКО от 19.09.2007 N Ф08-6090/2007 по делу N А63-1865/2007-С1; постановление ФАС УО от 26.03.2007 N Ф09-1897/07-С6 по делу N А50-13474/2006; постановление ФАС УО от 19.05.2005 N Ф09-1365/05-С4 по делу N А71-230/2004-Г16; постановление ФАС ВСО от 06.11.2007 N А19-5732/07-7-Ф02-8215/07 по делу N А19-5732/07-7; постановление ФАС ПО от 20.04.2006 по делу N А49-7440/05-424/5; постановление ФАС ЗСО от 14.10.2008 N Ф04-6348/2008(13747-А45-11) по делу N А45-1458/2008-12/31 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 03.10.2013).

Такая квалификация договора ВАС РФ получила поддержку в юридической литературе. А.И. Бычков не относит договор, направленный на использование конструктивного элемента здания для рекламных целей, к аренде в силу отсутствия прав на имущество по нему, а предмет непоименованного, по его мнению, договора заключается в предоставлении одним субъектом другому возможности на возмездной основе размещать рекламу в/на здании или помещении .
———————————
Бычков А.И. Конструкции непоименованного, смешанного и комплексного договоров в гражданском праве России // Адвокатская практика. 2012. N 2. С. 28; См. также: Кратенко М. Договор «аренды» нетипичных объектов (к вопросу о соотношении договора аренды и договора возмездного оказания услуг) // Хозяйство и право. 2007. N 6. С. 22.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» договор по-прежнему признавался непоименованным, однако отмечалось, что к нему применимы по аналогии закона положения о договоре аренды .
———————————
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 9.

По мнению А.Г. Карапетова и А.И. Савельева, «аномальная» аналогия всего законодательного режима договора аренды свидетельствует о необходимости распространения режима договора аренды на указанный договор и отсутствии причин квалифицировать его как непоименованный. Для этого необходимо расширительно толковать норму о предмете договора аренды и индивидуализировать в договоре конструктивный элемент . На наш взгляд, говорить об «аномальной» аналогии закона неправильно, так как применению каждой конкретной нормы по аналогии предшествует решение вопроса о соответствии такого правоприменения существу договора, заключенного сторонами. Кроме того, ГК РФ предусматривает, что применение положений закона по аналогии допустимо только при наличии пробела, то есть при отсутствии регулирования общими положениями обязательственного права и соглашением сторон.
———————————
Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода заключения непоименованных договоров и ее пределы // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 4. С. 32.

Квалифицируя исследуемый договор как непоименованный, суды отмечают его сходство с договором аренды, которое обусловливает применение положений о договоре аренды по аналогии закона. Сходство договоров требует от правоприменителей внимательности при квалификации рассматриваемых договоров, выявления соответствия договора законодательно предусмотренной конструкции того или иного поименованного договора. Представляется, что договор на пользование конструктивным элементом здания соответствует квалифицирующим признакам договора аренды, не предусматривающего передачи права владения вещью.
Надо отметить, что даже после разъяснений ВАС РФ судебная практика оставалась противоречивой, и разными судами аналогичные договоры либо признавались непоименованными, либо квалифицировались как договоры аренды .
———————————
Постановление ФАС ЗСО от 24.06.2010 по делу N А46-24417/2009; Постановление ФАС ВСО от 21.02.2011 по делу N А58-4292/10 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 03.10.2013). Указанные судебные акты закрепляли квалификацию договора на использование конструктивного элемента здания как договора аренды.

Единственным квалифицирующим признаком исследуемого договора, который может не соответствовать законодательно предусмотренной конструкции договора аренды, является объект договора. Несамостоятельный характер объекта договора, предусматривающего пользование конструктивным элементом здания, обусловливает споры относительно соответствия его признаков квалифицирующим признакам договора аренды.
Объектами договора аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Согласно буквальному тексту п. 1 ст. 607 ГК РФ часть вещи не является объектом договора аренды. Относительно части вещи, используемой по тому же назначению, что и вещь в целом, теоретики и практики пришли к консенсусу и относят договоры, предусматривающие передачу во владение и пользование или пользование такой части вещи, к договору аренды.
Надо отметить, что законодательством в ряде случаев предусматривается передача в аренду части вещи. Так, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускает аренду части помещения. Объектами договора найма (схожего по квалифицирующим признакам с договором аренды) могут являться изолированные часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся в том числе часть жилого дома и часть квартиры. По договору аренды здания или сооружения могут быть переданы права на часть земельного участка, достаточную для использования здания или сооружения (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Часть земельного участка также отнесена к объектам земельных отношений ст. 6 Земельного кодекса РФ .
———————————
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. С. 3594.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.07.2013) // СЗ РФ. 2005. N 1. С. 14.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. 2001. N 44. С. 4147.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» была закреплена следующая правовая позиция: «. положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь, а только ее отдельная часть» .
———————————
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. N 4.

При этом ни ГК РФ, ни информационное письмо Президиума ВАС РФ, ни Постановления Пленума ВАС РФ не содержат понятия «часть вещи». Частью здания могут быть и помещение в здании, и крыша, и стена. Конструктивный элемент здания как его часть отличается от помещения в здании тем, что он не может использоваться по тому же назначению — для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных . Однако назначение использования вещи не является значимым для квалификации договоров признаком. На наш взгляд, под частью вещи, которая может предоставляться в пользование по договору аренды, необходимо понимать в том числе и конструктивный элемент здания. Под пользованием в науке гражданского права понимается возможность извлекать полезные свойства вещи. Полезные свойства вещи связаны с назначением вещи, но полезность не ограничивается использованием вещи по назначению. М.М. Агарков отмечал, что «пользованием является употребление вещи для достижения тех или иных целей, в частности, для удовлетворения каких-либо потребностей, а также для извлечения доходов» . Размещение рекламной конструкции или изображения на фасаде здания является использованием специфических полезных свойств вещи, направлено на последующее опосредованное извлечение доходов.
———————————
СНиП 10-01-94. «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения» (утв. постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 17.05.1994 N 18-38). Данный нормативный правовой акт признан недействующим постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 10.09.2003 N 164 и используется в данной статье для определения понятия «конструктивный элемент здания».
Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права // Советское государство и право. 1947. N 11. С. 41.

Для ответа на вопрос, является ли исследуемый договор непоименованным, необходимо выявить условия квалификации договора как непоименованного. Непоименованность договора состоит из двух аспектов (критериев): специфических квалифицирующих признаков и отсутствия регулирования договора. Второй признак можно легко установить, убедившись в отсутствии регулирования договора в законах и иных правовых актах. В данном случае квалификация заключенного сторонами соглашения является негативной относительно законодательно определенной системы договоров. Устанавливается, что договор не соответствует квалифицирующим признакам ни одного договорного типа, предусмотренного законом или иными правовыми актами.
Таким образом, непоименованный договор — соглашение, в отношении которого законом и иными правовыми актами не определены предмет и иные условия договора, содержащие не отраженный в иных договорных конструкциях признак направленности, предмета и объекта договора, являющийся основанием отличия совокупности квалифицирующих признаков соглашения от предусмотренных договорными типами. Квалифицирующими признаками непоименованного договора являются предмет и объект договора. На наш взгляд, квалифицирующие признаки договора на использование конструктивного элемента здания не отличаются от квалифицирующих признаков договора аренды без предоставления имущества во временное владение. Имущество передается во временное пользование за плату. В Постановлении Пленума ВАС N 64 указано, что при использовании конструктивного элемента здания обременение устанавливается на все здание в целом. На наш взгляд, это вызвано тем, что, во-первых, невозможно обременение конструктивного элемента здания, во-вторых, используется не только конструктивный элемент, но и общее имущество здания для прохода на крышу, для подключения к сетям электроэнергии, пользователь может менять световое оборудование, размещать иную рекламную конструкцию, не нарушая условий договора. Указание в договоре на пользование частью объекта служит цели определения содержания права арендатора на пользование вещью целиком .
———————————
Васильев Г.С., Рыбалов А.О. «Часть вещи» как объект аренды // Закон. 2007. N 5. С. 175-176.

Вместе с тем после внесения 25.01.2013 дополнений в Постановление Пленума N 73 практика не изменилась, и суды продолжают квалифицировать договор, предусматривающий передачу конструктивного элемента здания в пользование, как непоименованный договор . При этом отмечается, что передача вещи в аренду всегда влечет временную передачу собственником права пользования этой вещью. Представляется, что именно это и происходит при пользовании конструктивным элементом здания. Собственник не может пользоваться частью крыши, участком стены, на которых располагается рекламная конструкция или иное оборудование.
———————————
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 г. по делу N А17-7144/2012; Решение Арбитражного суда Белгородской области от 6 августа 2013 г. по делу N А08-3739/2013; Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 июля 2013 г. по делу N А33-7701/2013; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 г. по делу N А46-30254/2012; Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17 июля 2013 г. по делу N А72-4225/2013 // Картотека арбитражных дел СПС «Право.ру». URL: http://www.cases.pravo.ru (дата обращения: 10.10.2013).

Все нормы о договоре аренды, за исключением положений о владельческой защите, могут быть применимы при регулировании отношений из договора на пользование конструктивным элементом вещи, что также должно быть учтено при его квалификации как договора аренды.
Рекламодатель и собственник здания заключают договор аренды, специфичный в связи с отсутствием правомочия владения имуществом и возможностью пользоваться лишь частью здания, не являющейся помещением. В.А. Белов приводит примеры аренды без передачи права владения (пользовательской аренды), к которым помимо прочего относит: аренду абонентского ящика на почте, ячейки сейфа банка, аренду объектов инфраструктуры, используемых для железнодорожных перевозок, спутников связи, каналов телевещания, линий радиосвязи, персонального компьютера в интернет-кафе, игрального автомата . К «пользовательской» аренде должен быть отнесен и договор, предусматривающий передачу в пользование конструктивного элемента здания. В противном случае следовало бы отличать передачу имущества в пользование от аренды, что предлагается М.А. Пазына, называющей такой договор договором возмездного пользования .
———————————
Белов В.А. Права пользования чужой вещью // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 1. С. 15-16.
Пазына М.А. Режим владения и пользования объектом по договору аренды при осуществлении предпринимательской деятельности // Вестник Саратовской государственной академии права. 2011. N 2. С. 89.

Договор, предусматривающий пользование конструктивным элементом здания, нередко именуется как договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции ввиду использования такой формулировки в п. 5 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе». Надо понимать, что регулирование этой сферы отношений в большинстве своем свойственно нормативным актам публичного характера, которые не всегда соотносятся с отраженной в ГК РФ системой договоров.
Предоставление имущества в пользование без передачи правомочия владения прямо предусматривается ГК РФ в определении договора аренды. Пользование может включать в себя любые действия по извлечению выгоды из вещи, в том числе пользование конструктивным элементом здания. При этом нами были отражены особенности пользования конструктивным элементом здания. Кауза сделки, направленной на передачу в пользование конструктивного элемента здания, не отличается от каузы, определенной законодателем для договора аренды. Другие признаки договора на использование конструктивного элемента здания соответствуют квалифицирующим признакам договора аренды. Таким образом, договоры на использование конструктивного элемента здания следует квалифицировать как договоры аренды без передачи права владения.

Литература

1. Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права / М.М. Агарков // Советское государство и право. 1947. N 11. С. 34-49.
2. Белов В.А. Права пользования чужой вещью / В.А. Белов // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 1. С. 6-57.
3. Бычков А.И. Конструкции непоименованного, смешанного и комплексного договоров в гражданском праве России / А.И. Бычков // Адвокатская практика. 2012. N 2. С. 27-31.
4. Васильев Г.С., Рыбалов А.О. «Часть вещи» как объект аренды / Г.С. Васильев, А.О. Рыбалов // Закон. 2007. N 5. С. 174-176.
5. Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании: комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 / А.В. Егоров, М.А. Церковников // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 2. С. 48-97.
6. Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода заключения непоименованных договоров и ее пределы / А.Г. Карапетов, А.И. Савельев // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 4. С. 12-56.
7. Кратенко М. Договор «аренды» нетипичных объектов (к вопросу о соотношении договора аренды и договора возмездного оказания услуг) / М. Кратенко // Хозяйство и право. 2007. N 6. С. 19-29.
8. Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости / В.М. Ланда // Юрист. 2009. N 2. С. 21-26.
9. Пазына М.А. Режим владения и пользования объектом по договору аренды при осуществлении предпринимательской деятельности / М.А. Пазына // Вестник Саратовской государственной академии права. 2011. N 2. С. 88-90.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник