Фундамент прочно связанный с землей

Недвижимость, или нет? Только суд решит

Президент отделения Верховенства права и развития International Informatization Academy, к. ю. н.

специально для ГАРАНТ.РУ

Концепция разделения вещей на движимые и недвижимые применялась еще во времена классического Римского гражданского права (III век до н. э. — III век н. э.). На современном этапе нередко признается, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Недвижимость – основа национального богатства страны. Объекты недвижимости не только важнейший товар, но одновременно и капитал в вещевой форме, приносящий доход.

Казалось бы, за исчисляемую тысячелететиями историю развития данного правового института все основные его элементы должны быть уже досконально проработаны. Но современная правоприменительная практика показывает, что это далеко не так. Как это ни странно звучит, но даже вопрос о том, является ли конкретный объект недвижимостью или нет, может вызвать затруднения у специалистов. Шансы успешного судебного оспаривания экспертных заключений по таким вопросам достаточно велики, но и сама судебная практика также противоречива.

Нормативную основу для разграничения объектов гражданских прав на движимые и недвижимые в России устанавливает ст. 130 ГК РФ. За прошедшие 25 лет с момента вступления в силу части первой ГК РФ в эту статью неоднократно вносились уточнения и дополнения (одно из последних было внесено Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ). Вместе с тем, можно также и признать, что за прошедший период кардинальных изменений в установленных этой статьей принципах разграничения движимых и недвижимых вещей не произошло.

Напомним, что согласно данной статье:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Вроде бы все достаточно понятно и четко изложено.

Хорошо, тогда проверьте себя, и попробуйте на основе изложенных правил дать однозначный ответ, являются ли движимыми или недвижимыми вещами такие объекты как: автомобильные дороги и железнодорожные пути, автостоянки и открытые складские площадки, торговые павильоны и ангары, трубопроводы, опоры освещения, сооружения связи (например, базовые станции сотовой связи), капитальные и некапитальные ограждения земельных участков, спортивные поля стадионов, и, даже, объекты размещения различных отходов.

На бытовом уровне с проблемой отнесения конкретного объекта к движимому или недвижимому имуществу могут столкнуться собственники гаражей, дачных домиков и некоторых иных хозяйственных построек (например, сараев, хозблоков, теплиц и т.п.)
Согласитесь, ответ на поставленный вопрос оказался не таким легким, как казалось вначале?

Но и на этом проблема не заканчивается.

Как показывают материалы современной правоприменительной практики, даже владельцы упоминаемых в ст. 130 ГК РФ зданий, строений и сооружений, конструктивно «прочно связанных с землей» и поставленных на государственный учет именно как объекты недвижимости, все равно рискуют получить судебное решение, по которому их объект будет признан движимым имуществом.

Дело в том, что современная правоприменительная практика не признает какой-либо из упоминаемых в ст. 130 ГК РФ признаков в качестве определяющего и первостепенного при отнесении объекта к недвижимости.

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков (Определение ВАС РФ от 23 июля 2013 г. № ВАС-9767/13 по делу № А42-4761/2011).

Как было отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п.1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Собственные позиции о том, что следует, а что не следует признавать недвижимостью, также содержат ведомственные ненормативные разъяснения Минэкономразвития России (например, Письмо от 21 марта 2019 г. № Д23и-8958), Росреестра (письмо от 23 апреля 2014 г. № 14-исх/04566-ГЕ/14), ФНС России (письмо от 30 июля 2019 г. № БС-4-21/14997). Однако следует помнить, что возможность отнесения объекта к сооружениям для целей бухгалтерского, статистического или иного учета не может рассматриваться как основание для признания данного объекта недвижимым имуществом как объекта гражданских прав (например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 марта 2007 г. по делу № А13-3729/2006-29).

На современном этапе достаточно распространенным является мнение, что главным признаком недвижимости являются именно такие конструктивные решения объекта строительства, которые подтверждают наличие его прочной связи с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. Однако не все объекты прочно связанные с землей могут считаться недвижимым имуществом (определение ВАС РФ от 24 июня 2013 г. № ВАС-1160/13 по делу № А76-1598/2012).

Нет в действующем законодательстве и прямых указаний на то, что некапитальные строения или сооружения не могут быть недвижимым имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 августа 2006 г. № А19-1967/06-7-Ф02-3981/06-С2 по делу № А19-1967/06-7/).
Само по себе возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как достаточное доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений. Установка же временного сооружения на капитальном фундаменте не влечет отнесения такой постройки к объектам недвижимости. Не является недвижимостью и установленный на фундамент объект, внутреннее пространство которого образовано из быстровозводимых, сборно-разборных конструкций, которые возможно переместить с последующим использованием в соответствии с их целевым назначением (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. по делу № А12-7472/2009).

Наличие подведенных коммуникацией само по себе также не является определяющим признаком при установлении прочности связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению (постановление ФАС УО от 8 июня 2007 г. № Ф09-4441/07-С6 по делу № А60-865/2007)
Следует также обратить внимание, что критерий «прочности связи объекта с землей» имеет определенную степень относительности. Этот критерий предполагает именно трудность, а не полную невозможность перемещения объекта недвижимости. К примеру, как отмечалось в некоторых судебных решениях по данному поводу, «известно, что в XX веке в городе Москве нередко производилось перемещение многоэтажных зданий (например, передвижка в 1937 г. дома на ул. Серафимовича); дом снимался с фундамента, ставился на катки и по уложенным рельсам со шпалами перемещался на расстояние до нескольких сотен метров на новый заранее подготовленный фундамент» (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2013 г. по делу № А40-53007/12). Конечно же, после такого перемещения здания не утрачивали своего статуса недвижимости.

Таким образом, неразрывная связь с землей или невозможность перемещения не являются единственными и достаточными признаками недвижимого имущества. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2018 г. № Ф06-36102/2018 по делу № А57-24658/2017) Соответственно, для признания недвижимым имущества необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил (Определение ВАС РФ от 6 июня 2012 г. № ВАС-6598/12 по делу № А57-6778/2011). Исключение из этого правила составляют только случаи признание права собственности на самовольные постройки в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Государственная регистрация права на вещь по общему правилу не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Наличие или отсутствие государственной регистрации права, наличие или отсутствие разрешения на строительство сами по себе не предопределяют признание спорного объекта недвижимым (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2017 г. № 02АП-928/2017 по делу № А82-9079/2016).

Еще одним из признаков объекта недвижимости является наличие у объекта самостоятельного назначения, отличного от назначения и возможных целей использования земельного участка, на котором располагается объект (Определение ВАС РФ от 23 июля 2013 г. № ВАС-9767/13 по делу №А42-4761/2011). Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, недвижимостью не признаются (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 г. № 15АП-22098/2015 по делу № А32-9449/2015). Высшие судебные инстанции Российской Федерации также придерживаются позиции, что объекты выполняющие лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не могут быть признаны недвижимостью независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с таким земельным участком. (Определение ВАС РФ от 24 марта2014 г. № ВАС-1147/13 по делу № А76-4713/2012, Определение ВС РФ от 17 июня 2015 г. № 306-КГ15-6732 по делу № А65-27590/2013)

О современной практике признания недвижимостью конкретных видов объектов пользователи системы ГАРАНТ могут прочитать в подключенном в систему авторском материале «Особенности признания недвижимостью объектов строительства«. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Таким образом, поскольку понятие «недвижимое имущество» является правовой категорией, при отнесении строения к объектам недвижимости судом используются, в первую очередь, правовые, а не технические категории. Признание объекта недвижимостью фактически является оценочной категорией.

Как отмечается в Письме Минэкономразвития России от 29 июля 2019 г. № Д23и-25714 действующее российское законодательство не наделяет какие-либо органы власти или организации полномочиями по разграничению движимых и недвижимых вещей.

Соответственно, в современных условиях только суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может сделать вывод, отвечает ли конкретный объект признакам объекта недвижимости или нет (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 апреля 2019 г. № Ф10-1152/2019 по делу № А09-4478/2018). Представленные суду экспертные заключения также не будут иметь предопределяющего значения, поскольку считается, что вопрос об отнесении вещи к объектам движимого или недвижимого имущества, требует специальных познаний в области не строительства, а юриспруденции, каковыми обладает сам суд (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2012 г. № 09АП-30432/2011-ГК по делу № А40-131251/10).

Источник

Прочная связь с землей не является основанием для признания объекта недвижимостью

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А53-36788/2012 от 26.08.2013 пояснил, что прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости.

ФАС указал, что вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Суды установили, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие строительство теплицы в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Из технического паспорта следует, что теплица представляет собой бетонированную площадку с деревянными стенами.

Оценив представленные доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный объект может расцениваться лишь как улучшение земельного участка и не может быть использован отдельно в отсутствие полезных свойств такого земельного участка.

Источник

Фундамент: Виды и устройство в зависимости от грунта. Надежность и сроки эксплуатации на сайте Недвио

Фундамент — это строительная конструкция, которая удерживает здание в статичном положении, передавая его вес на грунт.

Это основание, которое обеспечивает зданию устойчивость и не позволяет ему деформироваться из-за возможной подвижности почвы, климата и некоторых других условий. От правильного выбора фундаментной конструкции и качества монтажа в значительной степени зависит долговечность и надежность вашего дома.

Какие бывают виды фундамента?

В частном строительстве применяют 4 типа фундаментных конструкций:

Правильный выбор зависит от типа здания, общего веса строительных материалов, вида грунтов, глубины подземных вод и климатологических данных.

При этом следует стремиться по возможности уменьшить расходы на устройство фундаментного основания, которые в отдельных случаях могут достигать 30% от общих затрат на строительство дома.

Устройство фундаментных конструкций и несущая способность грунтов

Среди большого разнообразия грунтов различают следующие группы:

1. каменистые или скальные, которые не изменяют несущей способности и других характеристик под влиянием влаги и в результате воздействия низкой температуры;
2. песчаные слабо промерзающие с возможностью уплотнения путем трамбовки;
3. глинистые глубоко промерзающие, вспучиваемые и разжижаемые при обильном увлажнении;
4. торфяные на местах осушенных болот и водоемов;
5. суглинки и супеси, представляющие собой смесь песка и глины;
6. хрящеватые смеси песка, камня и небольшого количества глины.

Таблица: Несущая способность грунтов в зависимости от их типа.

Глубина промерзания грунтов зависит от климатической зоны, предельных температур в холодное время и приводится для всех регионов в соответствии со СНИП 2.01.01-82 «Строительная климатология и геофизика». Кроме этого учитывается тип грунта и его способность насыщаться водой.

Чем больше влаги, тем сильнее пучение или подвижки грунта при ее замерзании. Пучение способно выталкивать фундамент и оказывать механические воздействия в горизонтальном и вертикальном направлении. Глубина уровня воды определяет возможную глубину заложения и наиболее подходящий вид фундамента.

Рассмотрим далее каждый вид фундамента более предметно.

Ленточные конструкции

Такие фундаменты это сплошная полоса заданного сечения из монолитного железобетона, бута или штучных каменных материалов. Фундаментная лента укладывается под все наружные и внутренние стены.

В строительстве частных домов применяются два вида ленточных конструкций: заглубленные и мелкозаглубленные.

В первом случае глубина заложения находится не менее чем на 200 мм от точки промерзания. Такой тип несущих оснований применяют для домов с тяжелыми каменными стенами и перекрытиями, а также при устройстве подвала или пристроенного гаража. Заглубленную ленту нельзя применять на пучинистых и насыщенных влагой грунтах.

Основания с мелким заглублением могут применяться для зданий небольшого веса, построенных из дерева или ячеистых бетонов. Нижний уровень заложения не превышает 75 см.

При правильно соблюденной технологии строительства, даже в случае вспучивания грунта, происходит равномерное поднятие всей конструкции вместе с домом без нарушения целостности.

Ленточные монолитные основы отличаются высокой степенью надежности, эксплуатируются более 70 лет, но стоят значительно дороже других вариантов из-за большого количества используемых материалов и увеличенных объемов работ.

Столбчатые основания

Конструкция такого фундамента предусматривает наличие каменных или бетонных столбов на всех углах здания, в местах пересечения и примыкания стен, а так же во всех точках с повышенной весовой нагрузкой. Расстояние между столбами не должно превышать 2,5 метра. Глубина заложения столбов не более одного метра.

При обустройстве столбчатого фундамента свободное пространство под домом подсыпается щебнем и заливается слоем неармированного бетона. Внешние промежутки между столбами закрываются цокольной стенкой для защиты нижней части здания от потерь тепла в холодное время года.

Этот фундамент отличается экономичностью и простотой технического исполнения. Применяется для строительства легких зданий каркасного типа на непучинистых и не заболоченных грунтах с глубоким залеганием грунтовых вод.

Срок эксплуатации столбчатых фундаментов не менее 40 лет.

Свайные основания

Сваи незаменимы при строительстве зданий на грунтах неустойчивого типа.

Опорная конструкция данного типа фундамента основана на установке прочных столбов с глубоким погружением до плотных слоев грунта. В надземной части все установленные сваи связаны между собой при помощи железобетонного или металлического ростверка, на который и опираются все конструкции здания.

Сваи — это вертикальные столбы с заостренным нижним концом. Их забивают или закручивают в грунт до достижения плотных несущих слоев.

Самые мощные сваи могут выдерживать весовую нагрузку до 5 тонн. В принципе свайные фундаментные конструкции мало чем отличаются от столбчатых оснований. Разница заключается только в глубине погружения элементов в грунт и увеличенной несущей способности.

Существует два вида свай, применяемых в строительстве:

• Классические железобетонные столбы, которые забиваются в землю с помощи специальной строительной техники. В результате монтаж фундаментной конструкции обходится слишком дорого и частном малоэтажном строительстве применяется очень редко.
• Стальные винтовые сваи, которые по конструкции напоминают большие винты, изготовленные из труб. Они могут закручиваться в грунт с применением техники или вручную. Невысокая стоимость винтовых свай и простота монтажа делают их незаменимыми для строительства домов индивидуальной застройки на участках с пучинистыми и неустойчивыми грунтами.

Долговечность свайных фундаментов зависит от конструкции ростверка. Его могут делать в виде горизонтальных железобетонных балок или металлических конструкций из швеллера или двутавра.

Свайная винтовая конструкция может служить 50-70 лет, а дом на классических ж/б сваях будет эксплуатироваться более 100 лет.

Железобетонная несущая плита

Конструктивно плитное основание дома представляет собой монолитную плиту, расположенную на поверхности грунта. Ее размеры немного больше площади строящегося здания.

Это достаточно затратный тип фундаментных конструкций за счет больших объемов работ по разработке грунта и большого количества строительных материалов.

Плитные фундаменты применяют для небольших зданий на любых видах грунтов не зависимо от глубины залегания грунтовых вод и глубины промерзания, при этом сама плита используется в качестве пола. Наличие опорной плиты позволяет возводить дома без устройства высокого цоколя.

Срок службы таких конструкций не менее 50 лет и определяется степенью подвижности грунтов, а так же уровнем нахождения грунтовых вод.

Плавающие основания

Этот тип несущих оснований является разновидностью ленточных конструкций. Его применяют на тяжелых пучинистых и насыпных грунтах с глубоким залеганием грунтовых вод. А устройство такой основы дома не требует применения дорогих строительных материалов и обеспечивает возможность быстрого монтажа.

Первоначально выкапывается траншея шириной 0,5 метра и глубиной 0,7 м. После этого послойно укладывается бутобетон с армированием каждого последующего слоя. После укладки бутобетонных слоев выше уровня грунта устраивается каменный цоколь, и вся конструкция выстаивается не менее недели для набора необходимой прочности.

Долговечность такого основания 30-50 лет и зависит от реально существующей подвижности грунта.

Отмостка и утепление

Для обеспечения сохранности и целостности фундаментов от воздействия талых и дождевых вод по всему периметру здания необходимо строительство отмостки.

Для этого вдоль фундамента выкапывается траншея глубиной 25-30 см. Фундаментную стену или отдельные элементы конструкции покрывают слоем битумной изоляции.

Дно траншеи засыпается щебнем или гравием, который тщательно трамбуют. Насыпной слой рекомендуется накрыть слоем геотекстиля, который пропускает влагу только в одном направлении и не дает прорастать сорным растениям.

Поверх щебня укладывается арматурная сетка и заливается бетон. Для придания красивого декоративного вида на поверхность отмостки может быть уложена тротуарная плитка.

Утепление фундамента уменьшает теплопотери и позволяет экономить энергоресурсы для отопления. Лучшим утеплителем является пенополистирол, который закрепляется на фундаментной стене и цоколе. Защита ППС от негативного воздействия выполняется оштукатуриванием поверхности по полимерной сетке.

В данной статье мы сравнили какие виды фундаментов более надежные и долговечные, их особенности, а также рекомендации, которые намного увеличат надежность и продолжительность эксплуатации жилого дома.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник