Фундамент считается незавершенным строительством

Признаётся ли объектом незавершённого строительства фундамент жилого дома?

Здравствуйте! Вопрос у меня такой. Принято считать недостроенный дом недвижимостью. А недостроенный дом без крыши? Является ли недвижимостью её основа, т.е. фундамент (размером 10 на 10) состоящий из строительных-бетонных блоков (№ 4) выложенный в 2ряда и возведённая на нём кладка в количестве 5 рядов и стоящих на нем плит перекрытия (не по всему периметру, всего 3 шт)?

Ответы (2)

Для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий:

1. Он должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено.

2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики.

3. Лицу, которое в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке). Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ. Что же касается второго и третьего условий, указанных выше, то они в большей степени оказывают свое влияние на возможность приобретения права собственности на объект незавершенного строительства и его государственной регистрации. Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно наличия у последнего критерия, предусмотренного п.1 ст. 130 ГК РФ, вне зависимости от того, является ли данный объект в этот момент предметом действующего договора строительного подряда.

Источник

Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения

Незавершенный объект – это обывательское название объекта незавершенного строительства.

Другими словами, термины:

• незавершенный объект,
• объект незавершенного строительства,

имеют одно смысловое значение.

В этой статье рассмотрим признаки и особенности незавершенного объекта.

Так же выясним: какие ограничения имеет незавершенный объект строительства.

4 признака, которые имеют незавершенные объекты строительства.

Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.

Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.

К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:

• здание,
• строение,
• сооружение,
• объект незавершенного строительства.

Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.

Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.

Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.

Незавершенный объект — недвижимое имущество.

Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.

Перечень видов недвижимости не велик:

• земельные участки,
• участки недр,
• объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства.

Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.

Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.

Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре.

Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.

Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.

Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.

Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.

Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом.

Поясним данный вывод на примере.

Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.

Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.

Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.

Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.

Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.

Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов.

По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.

Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.

Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.

Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.

Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.

Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Степень готовности объекта незавершенного строительства.

Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.

Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.

Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.

Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.

Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.

При какой степени готовности, строящийся объект, признают объектом незавершенного строительства?

Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?

Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.

Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.

Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.

Однако, данное предположение ошибочно.

Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено.

Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.

Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.

Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным.

Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.

Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ.

Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.

Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.

Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.

При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.

Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.

Правомерное возведение объекта незавершенного строительства.

Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.

Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта.

а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,

б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,

в) наличие законных прав на земельный участок.

Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.

Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

С признаками объекта незавершенного строительства закончили.

Переходим к ограничениям.

Незавершенный объект имеет 2 ограничения.

Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов.

Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.

Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.

Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.

Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».

Причина в следующем.

Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.

Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.

Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.

Вывод.

Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.

Можно ли незавершенный объект делить на части?

Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.

Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.

Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.

Коммерческие здания делят на помещения.

Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.

Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.

Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя.

Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.

Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.

До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.

На этом пока всё.

Если вам известны другие признаки и ограничения объектов незавершенного строительства, то поделитесь в комментариях.

Обратите внимание.

Для строительства индивидуального жилого дома не нужно получать разрешение на строительство.

С 04 августа 2018 года вместо получения разрешения на строительство подают Уведомление о начале строительства.

Если не подать уведомление, то строительство будет незаконным. Построенный дом признают самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Сформируйте уведомление о начале строительства за 3 минуты.

Онлайн сервис выдаст готовое уведомление и пошаговую инструкцию.

Уведомление о начале строительства и инструкция избавят от незаконного строительства ИЖС.

Желаю успешного завершения стройки и достойной жизни на своей земле.

Источник

Фундамент считается незавершенным строительством

Выводы суда: суд признал отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства (процент готовности 10%) отсутствующим, а также отсутствующим право аренды на земельный участок для целей строительства, обязал освободить земельный участок (снести самовольную постройку) на том основании, что торги либо иные публичные процедуры при предоставлении земельного участка для целей строительства многоэтажного здания не проводились.

При этом, суд пришел к выводу о том, что фундамент в котловане с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями не является объектом незавершенного строительства. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости. Фундамент какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. по делу N А32-11191/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца — заместителя прокурора Краснодарского края в интересах муниципального образования город Краснодар — Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчика — администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799) — Богданцова Б.В. (доверенность от 15.07.2016), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «ОПТСНАБТОРГ» (ОГРН 1072312008053), индивидуального предпринимателя Миргородского Виктора Владимировича (ОГРНИП 310230828600022), индивидуального предпринимателя Кулишова Сергея Ивановича (ОГРНИП 304230812100120), общества с ограниченной ответственностью «Кубань-СВС» (ОГРН 1142308013099), общества с ограниченной ответственностью «Редакция газеты «Всякая всячина» (ОГРН 1022301199304), общества с ограниченной ответственностью «СТАВИС-СВС» (ОГРН 1022301211470), третьих лиц: департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, открытого акционерного общества «Специализированное дорожное ремонтно-строительное управление N 1» (ОГРН 1022301218500), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кубань-СВС» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-11191/2015, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее — прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее — администрация), ООО «СТАВИС-СВС», индивидуальному предпринимателю Миргородскому В.В., индивидуальному предпринимателю Кулишову С.И., обществу с ограниченной ответственностью «Кубань-СВС» (далее — общество), обществу с ограниченной ответственностью «Редакция газеты «Всякая всячина», обществу с ограниченной ответственностью «ОПТСНАБТОРГ» о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок: договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного администрацией и ООО «СТАВИС-СВС»; договора от 30.05.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного обществом и предпринимателем Миргородским В.В.; договора от 02.10.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного предпринимателем Миргородским В.В. и предпринимателем Кулишовым С.И.; договора от 29.10.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного предпринимателем Кулишовым С.И. и обществом, путем признания отсутствующим права аренды общества на земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181/1; возложении на общество обязанности освободить земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181/1; признании отсутствующим права собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Рашпилевская, 181/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, ОАО «Специализированное дорожное ремонтно-строительное управление N 1», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 24.11.2015 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «ОПТСНАБТОРГ» (правопреемник ООО «СТАВИС-СВС»).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016, исковое заявление удовлетворено частично. Суд признал недействительными (ничтожными) сделками договоры от 30.05.2012, от 02.10.2014, от 29.10.2014 передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская 181/1. Признано отсутствующим право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 (дата регистрации права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.11.2011, номер регистрационной записи 23-23-01/556/2011-343). Суд также признал отсутствующим право собственности ООО «Кубань-СВС» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474, процент готовности 10%, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская 181/1 (дата регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2014, номер регистрационной записи 23-23-01/2623/2014-178). На общество возложена обязанность освободить земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181/1, демонтировав находящийся на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474, с передачей земельного участка администрации по акту приема-передачи в течение одного месяца с даты вступления судебного акта в законную силу. В удовлетворении остальной части иска отказано в связи с применением по заявлению ответчиков последствий пропуска срока исковой давности. Суды пришли к выводу о том, что изменение целевого назначения земельного участка путем включения в него цели строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой не могло быть произведено вне определенных статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) публичных процедур. Поскольку такие процедуры не были реализованы, суды пришли к выводу о ничтожности соглашения от 25.08.2005 в части изменения целевого назначения земельного участка. Довод жалобы о том, что использование спорного земельного участка для строительства административного здания соответствует основному виду разрешенного использования общественно-деловой зоны ОД.2, содержащемуся в Правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку назначение арендованного земельного участка определяется не только нормами о градостроительном зонировании, но и целью предоставления земельного участка, определенной в договоре аренды. Определенное договором от 10.08.1997 целевое назначение исходного земельного участка заключалось в эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, принадлежавших ОАО «СДРСУ N 1». Соглашение от 25.08.2005 в части изменения целевого назначения участка на строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой, является ничтожной сделкой. Приобретение ООО «СТАВИС-СВС» у ОАО «СДРСУ N 1» по договору от 07.08.2009 объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в силу статьи 35 Земельного кодекса являлось основанием перехода к покупателю права аренды земельного участка без изменения целевого назначения земельного участка. Из материалов дела также не следует, что земельный участок площадью 5 961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87) сформирован для целей строительства в порядке процедуры предварительного согласования места размещения многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой, включая выбор земельного участка, публичное информирование населения о возможном предоставлении земельного участка, утверждение администрацией материалов предварительного согласования места размещения объекта. Поскольку предусмотренная Земельным кодексом публичная процедура предоставления земельного участка для целей строительства не соблюдена (как в форме предварительного согласования места размещения объекта, так и в виде организации и проведения торгов на право аренды земельного участка), а также нарушено императивное правило предоставления сформированных земельных участков для строительства исключительно на торгах, установленное пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса, суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 22.12.2009 N 4300015909 (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой редакции; далее — Гражданский кодекс). Образованный в результате раздела исходного земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) предоставлен в аренду ООО «СТАВИС-СВС» по договору от 03.05.2011 N 4300017350 для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой. Данный договор также заключен без соблюдения предусмотренных Земельным кодексом публичных процедур предоставления земельного участка для строительства, что позволило судам сделать вывод о его недействительности (ничтожности). Истечение срока исковой давности не исцеляет недействительную (ничтожную) сделку. Заявление ответчика о применении исковой давности не исключает обязанности суда дать оценку сделке с точки зрения оснований ее заключения и соблюдения установленных Земельным кодексом императивных правил предоставления земельных участков для строительства. Пропуск срока исковой давности исключает удовлетворение иска о признании сделки недействительной, однако не препятствует правовой квалификации сделки как недействительной (ничтожной) в мотивировочной части решения суда. В связи с ничтожностью договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350 права и обязанности по нему не могли быть переданы другим лицам. Данное обстоятельство влечет недействительность (ничтожность) всех последующих сделок по передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, а также свидетельствует о том, что право аренды земельного участка по договору аренды от 03.05.2011 N 4300017350 к обществу не перешло. На спорном земельном участке имеется котлован с незавершенным строительством объектом в виде бетонного фундамента, иные объекты на участке отсутствуют. Из акта от 07.12.2015 осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:88 видно, что на земельном участке возведен капитальный объект площадью 602 кв. м, стадия возведения — бетонная подушка с арматурными выпусками и стенами. Иные объекты недвижимости на данном земельном участке не выявлены. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса). Поскольку земельный участок для строительства в установленном порядке не предоставлялся, возведенный на участке объект является самовольной постройкой. Сделки по отчуждению этого объекта незавершенного строительства недействительны (ничтожны) в силу установленного статьей 222 Гражданского кодекса запрета совершения сделок с самовольными постройками. У общества не возникло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474, что является основанием для удовлетворения требований о признании отсутствующим права собственности на него и сносе. Суды отклонили заявления ответчиков о пропуске срока исковой давности по требованиям о возврате земельного участка, признании отсутствующим права аренды и права собственности на расположенный на участке не завершенный строительством объект. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 передан ООО «СТАВИС-СВС» в аренду. Общество пользуется данным участком с согласия и с разрешения его публичного собственника. Такое фактическое владение с согласия собственника (непосредственное владение) не может быть противопоставлено собственнику земельного участка, который осуществляет владение данным участком опосредованно, через арендатора (опосредованное владение). Отношения опосредованного владения, хотя бы и возникшего на основании недействительной сделки, исключают применение исковой давности против арендодателя, решившего прекратить опосредованное владение своей вещью. В арендных отношениях владение арендатора не может быть противопоставлено интересам арендодателя, который продолжает владеть земельным участком через своего арендатора. Владение земельным участком арендатором осуществляется как в своих интересах (в тех пределах, в которых это предусмотрено договором), так и в интересах арендодателя, который, передав земельный участок арендатору, не может считаться утратившим владение данным участком, и продолжает его осуществлять через арендатора. Таким образом, публичное образование как собственник не утратило владение спорным земельным участком. Кроме того, спорный участок не охраняется, доступ на него возможен для любых третьих лиц, включая сотрудников администрации, проводящих осмотр участка, строительные работы на участке не ведутся. Наличие на участке котлована, залитого бетонным фундаментом с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями, не свидетельствует о застройке участка и нахождении его в исключительном владении общества. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, сообщающим исключительное владение земельным участком, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости. Регистрация права на фундамент как на незавершенный строительством объект недвижимости ошибочна, поскольку такой объект какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы жалобы о принятии решения о правах и об обязанностях не привлеченного к участию в деле ООО «Виктория-96», которому предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 1 440 кв. м для эксплуатации автозаправочного комплекса, поскольку в судебном акте отсутствуют какие-либо выводы в отношении данного лица, никаких обязанностей по отношению к одной из сторон на него не возложено.

В кассационной жалобе ООО «Кубань-СВС» просит отменить решение от 06.03.2016 и постановление от 14.06.2016, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам. Податель жалобы указывает, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 заключен с ООО «СТАВИС-СВС» в порядке переоформления договора аренды от 19.08.1997 N 919. Права на земельный участок площадью 5961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87) перешли к ООО «СТАВИС-СВС» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.08.2009 (статья 35 Земельного кодекса). Выводы судебных инстанций о нарушении порядка предоставления земельного участка для строительства противоречат содержанию Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар. Права на земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) общество приобрело в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, договор аренды от 03.05.2011 соответствует нормам действующего законодательства. Право собственности на расположенный на участке объект незавершенного строительства площадью застройки 1034 кв. м зарегистрировано в установленном порядке. В силу норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок однократно для завершения его строительства без проведения торгов. При этом суды не учли, что земельный участок площадью 1792 кв. м образован из уже используемого ООО «СТАВИС-СВС» на основании договора аренды от 21.12.2009 N 4300015909 земельного участка площадью 5961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87), что исключает возможность применения в рассматриваемом случае правил пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса. Судебные инстанции неправильно применили правила статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), сославшись на выводы, содержащиеся в постановлении суда кассационной инстанции от 05.06.2015 по делу N А32-19524/2014. Податель жалобы также полагает, что оспариваемые судебные акты приняты о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просил оставить без изменения оспариваемые судебные акты.

В судебном заседании прокурор и представитель администрации указали на отсутствие оснований для отмены решения и постановления.

Представитель администрации также поддержал поступившее в суд заявление об отмене обеспечительных мер в виде ареста земельного участка площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), принятых на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2015. Изучив данное заявление, принимая во внимание, что обеспечительные меры введены в целях сохранения существующего правового и фактического положения сторон (т. 1, л.д. 134-137), с учетом отсутствия в деле доказательств, свидетельствующих о фактическом исполнении судебного акта (часть 4 статьи 96 Кодекса), суд округа пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены мер по обеспечению иска.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 19.08.1997 мэрия города Краснодара и АО «СДРСУ-1» заключили договор N 919, объектом которого являлся земельный участок общей площадью 7507 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Шаумяна 181 (в настоящее время — ул. Рашпилевская), для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. Договор заключен на срок до 26.06.2002 (т. 1, л.д. 47-55).

Соглашением от 25.08.2005, заключенным администрацией и ОАО «СДРСУ N 1», площадь арендованного земельного участка уменьшена до 5960,98 кв. м, а также изменено разрешенное использование земельного участка — для использования зданий и сооружений производственной базы и строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой (т. 1, л.д. 56, 57).

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 06.08.2009 N 70 на основании заявления ОАО «СДРСУ N 1» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 с «эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» на «для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой» (т. 1, л.д. 60, 61).

По договору от 07.08.2009 ОАО «СДРСУ N 1» продало ООО «СТАВИС-СВС» нежилые помещения N 2, 5, 5/7, 5/8, 5/10, 5/11, 6, 10, 11, 11/1, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 18/1, 18/2, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27 общей площадью 313,8 кв. м, расположенные в здании (литера Г), по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181, находящемся на земельном участке площадью 5 961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87), принадлежавшем продавцу на основании договора аренды от 19.08.1997 N 919 (т. 1, л.д. 161-163).

Соглашением от 10.11.2009 N 727 администрация муниципального образования город Краснодар и ОАО «СДРСУ N 1» расторгли договор аренды земельного участка от 19.08.1997 N 919 с момента издания администрацией муниципального образования город Краснодар постановления о предоставлении ООО «СТАВИС-СВС» земельного участка площадью 5961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87) для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой (т. 2, л.д. 220).

Постановлением администрации от 28.10.2009 N 3967 ООО «СТАВИС-СВС» в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:87 площадью 5961 кв. м, предназначенный для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой по ул. Рашпилевской, 181 в г. Краснодаре (т. 1, л.д. 10).

Постановлением от 22.12.2009 N 4945 в данное постановление внесены изменения в части дополнения состава арендаторов земельного участка ООО «Редакция газеты «Всякая всячина» (т. 1, л.д. 11).

На основании указанных постановлений администрация (арендодатель), ООО «СТАВИС-СВС» и ООО «Редакция газеты «Всякая всячина» (арендаторы) заключили договор от 22.12.2009 N 4300015909 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 05 049:87 (т. 1, л.д. 12-21).

На основании обращения ООО «СТАВИС-СВС» постановлением администрации от 26.04.2011 N 2791 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 площадью 5 961 кв. м на земельные участки с кадастровым номером 23:43:0205049:88 площадью 1 792 кв. м и с кадастровым номером 23:43:0205049:89 площадью 4 171 кв. м (т. 1, л.д. 22, 23, 40-46).

На основании постановления администрации от 26.04.2011 N 2791 ООО «СТАВИС-СВС» по договору от 03.05.2011 N 4300017350 предоставлен в аренду для строительства административного здания с многоэтажной автостоянкой земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенный в Западном внутригородском округе г. Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1 (т. 1, л.д. 24-32).

В результате совершения ряда последовательных сделок уступки права и обязанности арендатора по договору от 03.05.2011 N 4300017350 перешли к обществу (т. 1, л.д. 35, 36, 157-160, 185, 186).

За обществом на основании договора купли-продажи от 20.10.2014 зарегистрировано право собственности на расположенный на участке объект незавершенного строительства площадью застройки 1034 кв. м, процент готовности 10% (т. 1, л.д. 164).

Прокурор, полагая, что земельный участок предоставлен для строительства в обход предусмотренных действующим законодательством процедур, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350 как заключенного с нарушением установленного порядка предоставления земельного участка для строительства. Данный вывод основан на нормах земельного и гражданского законодательства, действовавшего в период заключения арендной сделки.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в применимой редакции).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статья 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) обязывает собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 сформулирована правовая позиция о том, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса, действующей в период заключения спорной сделки (до 1 марта 2015 года), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов, предполагающим публичное информирование о возможном предоставлении земельного участка в целях строительства.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что торги либо иные публичные процедуры при предоставлении земельного участка площадью 5961 кв. м (кадастровый номер 23:43:02050449:87) либо земельного участка площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) для использования их в целях строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой не проводились.

Предоставление земельного участка площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) для строительства в обход установленных статьями 30 и 31 Земельного кодекса процедур влечет недействительность ничтожность договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350, а также сделок по передаче прав и обязанностей арендатора по данному договору (статья 168 Гражданского кодекса). При этом суды правомерно указали, что в материалах дела отсутствуют доказательства информирования населения о предоставлении в аренду земельного участка для строительства, а также доказательств предварительного согласования места размещения объекта на данном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Поскольку земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) для строительства в установленном порядке не предоставлялся, возведенный на нем объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, что влечет ее снос по решению суда.

Ссылаясь на положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции до 01.03.2015) и возникшее у общества после приобретения права собственности на объект незавершенного строительства преимущественное право на приобретение в аренду земельного участка, на котором данный объект расположен, ответчик не учитывает, что земельный участок предоставлен для строительства с нарушением установленного порядка.

Таким образом, наличие на участке с кадастровым номером 23:43:0205049:88 принадлежащего обществу на праве собственности незавершенного строительством нежилого объекта степенью готовности 10% не влечет возникновения у ответчика права на получение участка для его достройки, поскольку данный объект является самовольной постройкой. Доказательства, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок необходим для эксплуатации какого-либо принадлежащего ответчикам правомерного объекта недвижимости, в деле отсутствуют, что исключает возможность применения к рассматриваемому случаю правил пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса.

Возможное наличие у общества (при условии его доказанности в рамках реализации соответствующей процедуры или судебного спора) права на предоставление земельного участка иной площади и конфигурации, не может являться основанием для вывода о незаконности принятых по делу судебных актах. Заявление ответчиков о применении последствий пропуска срока исковой давности судебные инстанции разрешили правильно.

При таких обстоятельствах, верно установив заключение оспариваемого договора аренды земельного участка аренды от 03.05.2011 N 4300017350 в нарушение требований законодательства Российской Федерации, судебные инстанции правомерно удовлетворили исковое заявление прокурора в части требований о признании отсутствующим права аренды земельного участка, его возврате, о признании отсутствующим права собственности общества на расположенный на данном земельном участке незавершенный строительством объект, а также о возложении на ответчика обязанности демонтировать расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства (самовольную постройку).

Доводы общества о допущенных при рассмотрении дела в суде первой инстанции нарушениях норм процессуального права рассматривались при производстве по делу в апелляционном суде, где получили верную правовую оценку.

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения от 06.03.2016 и постановления от 14.06.2016 по доводам жалобы. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в арбитражный суд округа относятся на общество (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 по делу N А32-11191/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

В удовлетворении заявления администрации муниципального образования город Краснодар об отмене принятых на основании определения от 09.06.2015 обеспечительных мер отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ

Источник