Как продать участок земли с фундаментом

Стоит ли покупать земельный участок с фундаментом? на сайте Недвио

Покупка земельного участка — это всегда определенный риск, особенно, когда на его территории есть недостроенные сооружения. Часто земля продается с уже залитым фундаментом под строение и перед покупателем встает логичный вопрос — стоит ли брать подобную собственность или нет?

Почему люди заливают фундамент, а затем его продают?

В большинстве случаев это связано с финансовыми проблемами. Люди планировали построить дом и приступили к 1-й фазе: заливке фундамента, однако затем что-то пошло не так и стройка остановилась.

Обустройство фундамента под строение является достаточно затратным этапом строительства. Поэтому такие участки не могут стоить дешевле или столько же, сколько «голая» земля. Если вам предлагают купить участок, с уже построенным готовым основанием, да еще без доплаты, это заставляет задуматься о его качестве.

Незавершенное строительство дома, разумеется, — не единственная причина большого числа таких предложений на рынке. Многие владельцы участков сознательно заливают на них бетонную ленту или монолитную плиту:

1. С целью демонстрации начала строительства. Если на стройку брался целевой кредит;
2. С целью продажи арендованной, либо выданной в пожизненное пользование земли. Поставив и узаконив часть строения, оно выступает, как объект купли-продажи, а земля идет вместе с ним;
3. С целью удержать собственность — когда государственные органы выделяют участки под строительство в аренду, его необходимо освоить. Признаком начала действия может стать бетонная заливка.

Бывают и другие причины. Например, строительная компания выкупила землю под застройку, но не справилась с взятыми обязательствами.

Учитывая все перечисленные факты, можно прийти к выводу, что при продаже наиболее качественным станет монолит, возведенный для собственного дома. В остальных случаях незавершенное строение на участке, это больше обуза, чем приятный бонус.

С чем может столкнуться покупатель?

Для незнающих людей, наличие фундамента на территории может показаться преимуществом, способным избавить от лишних затрат. Однако не каждому известно, что подобная экономия часто выливается в огромные потери. Почему наличие незаконченного строения не всегда хорошо?

Причинами, почему готовый фундамент на участке не желателен, являются:

1. Дом по своему проекту уже не построить

При наличии уже имеющегося основания под дом, придется все планировать под уже заданные размеры. Модернизировать фундамент без потери его прочности не получится, либо это потребует дополнительных расходов. Следовательно, будущий дом должен соответствовать только определенным параметрам.

Обычно фундамент заливается исходя из расчета будущей нагрузки. Например, деревянный коттедж значительно легче каменного, модульное строение можно поставить на винтовые сваи. Нет никакой гарантии, что продавец был честен, рассказывая о несущей способности залитого фундамента. Если основание не рассчитано на вес будущего дома, то оно не выдержит нагрузку и даст трещину. После чего о дальнейшем строительстве можно забыть.

2. Качество, о котором ничего не известно

Даже приобретая готовые дома от недобросовестного застройщика, покупатели вскоре понимают, что брали «кота в мешке». В целях экономии и уменьшения стоимости некоторые предприниматели идут на различные хитрости. Аналогична ситуация с фундаментом, ведь его качество нельзя проверить без профессиональной экспертизы.

Визуально невозможно проверить:

1. Марку бетона, который использовался при заливке — для проверки потребуется молоток Шмидта или сдача на экспертизу. Если использовался раствор марки М150 и ниже, фундамент простоит недолго.
2. Обвязка и арматура — проверить наличие и качество армирующего пояса, соблюдение норм обвязки, очень сложно. Можно использовать датчики металла, но полной картины действительности они не покажут. Отсутствие армирующего пояса должного качества, либо его отсутствие, вскоре приведет к трещинам в бетоне, вплоть до полного его разрушения;
3. Земляные работы — всю подземную часть основания можно проверить, только углубившись под него. Нередко строители осуществляют заливку в несколько этапов, не беспокоясь о прилегании слоев. Значит, качество бетона тоже может отличаться.
4. Свайное поле – в настоящее время большинство домов ставится на ростверк на сваях. Такой метод заливки позволяет значительно сэкономить средства. Климатические зоны подразумевают различные параметры точки промерзания почвы и не всегда соблюдаются застройщиками.
5. Геосъемка – эту операцию очень редко производят при обустройстве основания под частный дом. В результате под ним могут оказаться грунтовые воды, либо пустоты, не замеченные ранее. В процессе строительства и последующей эксплуатации здание начнет давать усадку, трещины и постепенно разрушится.

3. Время заливки бетона

Продавец легко может обмануть, сказав, что заливка осуществлялась недавно, слегка обновив наружную поверхность, в то время как фундамент мог простоять несколько лет под открытым небом, ничем не защищенный и разрушаемый природой.

4. Большие затраты при демонтаже и реконструкции

По самым скромным оценкам стоимость демонтажа фундамента под одноэтажный дом 6х6 метров составят 76.000 руб (из которых стоимость разборки будет стоить 26.000 руб, вывоз 2-х контейнеров по 27 м3 мусора — 50.000 руб).

Затраты на демонтаж основания под коттедж 6 х 9 метров составят уже 114.000 руб (из которых работы — 39.000 руб, вывоз 3-х контейнеров мусора — 75.000 руб.

Фундаменты под более крупные и нестандартные постройки выйдут еще дороже.

Что делать при покупке участка с фундаментом?

Не стоит обольщаться, что недострой достался в подарок. Ни один хозяин не выбросит деньги на ветер. Потраченная стоимость заранее закладывается в цену земли.

Но если принято решение купить участок с фундаментом, в первую очередь рекомендуется оценить визуально его состояние, толщину, исследовать на предмет трещин, оголенных арматур, наличие так называемых каверн и раковин.

Затем стоит сделать следующее:

1. проверить документы на землю – если участок был выделен не в собственность, а в аренду, либо пожизненное пользование, то на недострой должен быть технический паспорт и свидетельство на незавершенное строение;
2. определить расположение конструкции согласно СНиП — отклонения от нормы чреваты демонтажом;
3. пригласить экспертов – они проведут все необходимые изыскания и дадут заключение о качестве постройки, это значительно дешевле, чем демонтаж и реконструкция;
4. тщательно проверить все размеры – прежде, чем заказывать проект по готовому основанию, надо замерить не только длину и ширину, но и сверить диагонали, чтобы был четкий прямоугольник, в противном случае придется переделывать монолит.

Заказывая проект по существующему ростверку, надо обратить внимание на его ширину, чтобы правильно выбрать материал для возведения стен. В любом случае лучше подстраховаться и поднимать дом из более легких материалов.

Для чего нужна экспертиза фундамента?

Визуально обнаружить все его недостатки в 90% случаев невозможно. Внешний вид может быть обманчив, а прыгая по застывшему бетону, на прочность его не проверишь. Эксперты проводят:

• детальное изучение представленного проекта и, при наличии, геодезические и геологические изыскания;
• исследование надземной части монолита и прилегающего к нему грунта;
• при помощи специализированного оборудования, обследование на наличие армирующего пояса;
• выем грунта на глубину бетонного основания;
• забор проб бетона.

Только получив заключения экспертов, можно подумать о покупке земли с готовым монолитом.

Но даже проведенные изыскания не могут дать 100% гарантии, особенно, когда залит ростверк на сваях. Никто не может проверить, на какую глубину и через какое расстояние установлены сваи.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод — купить земельный участок с готовым фундаментом имеет смысл при наличии экспертизы и подходящего размера, и лучше это делать у хороших знакомых и добросовестных застройщиков.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

7 шагов, которые помогут быстро продать земельный участок

Содержание

Шаг 1 — разобраться с документами

Документы, которые потребуются вам для продажи земельного участка:

1. Паспорт или нотариально заверенная доверенность на совершение сделок с конкретным земельным участком;
2. Нотариальное согласие супруга на продажу, а с этим бывают проблемы (900-1500 рублей);
3. Документ на право владения землей. Это может быть договор купли у прошлого собственника, договор дарения, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
4. Выписка из ЕГРН — официальный документ, который доказывает покупателю ваше право владения земельный участком. Кроме того, выписка полезна когда нужно доказать, что участок не заложен в банке, не арестован и не имеет каких-либо ограничений и обременений. Заказать документ можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите получить информацию дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Шаг 2 — рассчитать оптимальную цену

1. Вид земельного участка — ИЖС дороже СНТ на 20-50%;
2. Право владения — собственность дороже аренды на 10-30%;
3. Линия электропередач на 220В вдоль участка — плюс 20-30% к цене;
4. Чем ближе газопровод низкого давления — тем участок дороже;
5. Жилые дома по соседству прибавляют к стоимости 20-100%;
6. Участок с хорошими подъездными путями всегда дороже;
7. Наличие обременений снижает стоимость земли до 80% от рыночной.

Чем ниже цена, тем больше вероятность продажи. Когда спешить некуда, то рекомендую рынок немного «пощупать» — начать продажу по максимальной цене, постепенно ее снижая. К примеру, опускать цену 1 раз в 2 недели.

Шаг 3 — подготовить участок к продаже

• Вынос границ на местности. Флажки обойдутся в 500-1000 рублей за угол;
• Покос травы и борьбу с кустарником. Иногда дешевле нанять бульдозер за 5-10 тысяч и разровнять весь участок вместе с травой и кустами;
• Чтобы на участке не стояла вода — сделать ливневки по периметру еще за 2-5 тысяч рублей.

Когда участок подготовлен — переходим к поиску покупателей. И здесь я сразу предупрежу, что земельный участок товар сезонный. Пики продаж — это март-апрель и сентябрь-октябрь. Поэтому не стоит расстраиваться, если под высокий сезон вы не успеваете, ваш верный помощник в любую погоду — это цена. Ликвидный земельный участок продается за 1-3 месяца, но когда цена завышена — можно не продать и за год.

Шаг 4 — разместить эффективное объявление

Самым эффективным способом продажи земельного участка является сарафанное радио и объявления. Известите соседей, родственников и знакомых о своих намерениях, наклейте объявление на ближайшую к участку информационную доску. Но максимальное количество просмотров набирают объявления в интернете.

Рекомендую не размещать объявления на всех подряд сайтах недвижимости. Велика вероятность забыть данные для входа и еще пару лет после продажи получать звонки от покупателей.

Как вариант, можно завести отдельную сим карту и указывать её номер телефона в объявлениях, но второй телефон — это не всегда удобно. Достаточно бесплатно подать одно объявление о продаже земельного участка на сайте Avito.ru и еще может быть на самом крупном региональном сайте.

Чтобы создать эффективное объявление нужно:

1. Сделать 5-10 фотографий: сам участок, столбы со светом, ШРП газа, дороги, дома по соседству и тд;
2. Указать в тексте объявления: право собственности, наличие коммуникаций, перечислить имеющиеся документы, площадь, длину, ширину и кадастровый номер участка;
3. Не пишите об очевидных вещах и не используйте штампы типа: не хочу продавать, но надо; живописное место; дешевле не найдете; срочно; торг;
4. Любую информацию подтверждайте фактами. Например, вместо: «Скоро будет газ», напишите: «Газофикация по Федеральной программе в 2017 году. Когда газ проведут — буду продавать дороже»;
5. Добавьте фразу: «Участок готов к строительству», если он таковым является.

Ваша задача — зацепить покупателя фотографиями, текстом убедить сделать звонок, а за время разговора договориться о показе. Чем больше будет показов — тем быстрее будет продажа.

Шаг 5 — взять у покупателя задаток (важно)

Итак, вы ответили на 20-30 звонков по телефону, сделали 5-10 показов и нашли покупателя. Но на этом дело не заканчивается — нужно зафиксировать готовность нового владельца к покупке, то есть взять у него задаток.

Брать задаток рекомендую при первой же возможности. Это могут быть вопросы покупателя о дате оформления; окончание торга, либо проверка документов. Зафиксируйте залог не менее 5-10% от стоимости вашего участка в письменном виде. Для убедительности — используйте выписку из ЕГРН, о заказе которой я говорил в самом начале.

Вовремя взяв задаток вы получаете страховку от «соскока». Покупатели недвижимости имеют свойство проснутся на следующий день и передумать, но если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог они не имеют права. Однако и вы возлагаете на себя обязательство вернуть задаток в двойном размере в случае продажи земли третьему лицу.

После задатка, договоритесь о дате сделки и условиях передачи денег — 2-3 дня на подготовку документов будет вполне достаточно. Ожидают друг друга, например для поступления денег покупателю, как правило не дольше месяца. Более длинных сроков я бы избегал.

Шаг 6 — оформить продажу участка в Росреестре

Как правило, начинают оформление с подготовки договоров купле продажи, причем по доброй традиции, — ответсвенным за документ назначается именно продавец. В договоре указывают четкие условия сделки, город, дату, данные покупателя и продавца. Фиксируют предмет и срок действия договоренностей, обязанности сторон, порядок передачи прав на имущество и последовательность расчетов. Заранее подготовьте договор купли-продажи в 3-х экземплярах (500-1500 рублей).

По необходимости, в приложение к договору прикладывают:

1. акт приема передачи земельного участка, с реквизитами и перечнем прилагаемых документов для регистрации права собственности;
2. предварительный договор купли продажи;
3. протоколы разногласий и согласований;
4. дополнительное соглашение.

В день сделки попросите покупателя со своей банковской карты (важно) оплатить госпошлину за переход прав через терминал Сбербанка (установлены в здании МФЦ). После, в назначенное время пройдите на стойку регистрации. Далее следуйте инструкциям регистратора.

Сразу после подписания договоров, попросите передать деньги за участок в присутствии регистратора и напишите покупателю расписку (если в этом будет необходимость). Планируйте потратить в день сделки от 1 до 3-х часов.

Оплата и двухстороннее подписание договора купли продажи — не означают перехода прав собственности от продавца к покупателю. Сделка считается состоявшейся только после регистрации договора в РосРеестре.

Шаг 7 — заплатить налоги

Про налоговую инспекцию забывать не стоит. С продажи недвижимости, которой вы владеете меньше трех лет — придется заплатить налог НДФЛ 13% от сумму сделки, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма. Сделки по переуступке прав аренды подоходным налогом не облагаются.

Под налог попадает только указанная в договоре купле продажи сумма, свыше одного миллиона рублей. То есть, если продается участок, находящийся в собственности менее пяти лет и стоимостью 1 млн 200 тысяч рублей, то до 1 апреля следующего года придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 26 тысяч рублей налога (13% от 200 тысяч рублей).

Не стоит забывать, что не облагаемый налогом миллион рублей суммируется за год со всех проданных объектов недвижимости. Поэтому, зачастую, цену участка в договоре приходится занижать. Но покупатель может планировать воспользоваться правом возврата подоходного налога с покупки недвижимости. В таком случае придется брать калькулятор и искать компромисс, а может и нового покупателя.

Источник