Как узаконить эксплуатируемую кровлю

Эксплуатируемая кровля и цели ее использования

Целями использования эксплуатируемой кровли

Сначала узнаем, с какими целями может быть использована эксплуатируемая кровля:

• для обслуживания фасада дома (работ по мытью окон, реконструкции фасада, установки освещения и т.п.);
• для организации беспрепятственного выхода на крышу обслуживающего персонала (сотрудников службы безопасности, инженерных, ремонтных бригад);
• чтобы обеспечить размещение оборудования, применяющегося в эксплуатации здания.

Иногда на эксплуатируемой кровле устраивают вертолетные площадки. Кроме того, владелец дома может произвести работы по благоустройству крыши: разбить сквер, создать площадки для занятий спортом и т. п.

В типовых зданиях эксплуатируемая мягкая плоская кровля обычно не используется для каких-то особых нужд. На нее 1-2 раза в год выходят сотрудники эксплуатационной компании с целью осмотра, очистки, ремонта. В элитных домах эксплуатируемой кровлей могут пользоваться владельцы пентхаусов, которые имеют свой выход на крышу прямо из квартиры. Хотя теоретически каждый житель дома может получить доступ на крышу, поскольку она является МОПом (местом общего пользования). Тем не менее, ключи от чердака и от крыши чаще всего хранятся в домоуправлении.

Есть прецеденты, когда управляющая компания с согласия жителей дома занималась благоустройством крыш, устраивая на них сады, бассейны и теннисные корты, которые могли посещать все жители комплекса. Важно отметить, что в любом случае эксплуатируемая кровля в собственность владельцам квартир не оформляется, поэтому любое благоустройство со стороны жильцов пентхаусов – это их личная инициатива. Причем, производить какие-то манипуляции по оборудованию кровли можно, только после того как будет заключен договор аренды с ТСЖ. Любые улучшения допустимы в рамках жестких правил, регламентирующих возможности использования пространства кровли.

Отличия эксплуатируемой кровли от терассы

Терасса — это большая, но открытая лоджия, в которую ведет дверь из квартиры. Причем терассы могут быть устроены на любом этаже, а не только наверху. Терасса по документам является частью квартиры, поэтому собственник, приобретая жилье, заодно и получает во владение терассу. Если терасса располагается в пентхаусе, то она очень похожа на эксплуатируемую кровлю, но по сути таковой не является, поскольку к конструкциям крыши отношения не имеет. Декорирование терассы – сугубо личное дело хозяина квартиры, но вот в случае глобальных перестроек необходимо действовать в рамках стандартов и правил, регламентирующих перепланировку квартиры.

В обустройстве кровли есть свои нормативы. Непреложным правилом является сохранение целостности и функционального назначения кровли. Таким образом, громоздкие предметы интерьера и стационарное оборудование на кровле устанавливать нельзя. Элементы декора допускаются, но они должны быть мобильными и легко убираться в случае возникновения такой необходимости.

Как использовать эксплуатируемую кровлю

Какие действия разрешены?

• установка переносных конструкций (шезлонги, кресла, столики, скамейки, палатки, тенты, малые архитектурные формы, газоны в емкостях, чаши с цветами)
• посещение с целью обзора открывающегося вида;
• устройство аэросолярия.

Какие действия запрещены?

• монтаж креплений, замена покрытий (нельзя засыпать кровельный пирог землей, сажать траву и деревья непосредственно на самой кровле, т.к. это нарушает слой гидроизоляции);
• не допустимы строительно-монтажные работы;
• установка предметов и конструкций, оказывающих нагрузку, превышающую 200 кг на 1 кв. м. (например, бассейны).

В некоторых случаях, кровельные работы (Москва этому яркий пример), проведенные на этапе строительства или благоустройства кровли, позволяют оборудовать на крыше открытые сады, газоны, бассейны, однако подобные проекты требуют тщательного согласования и проведения точных расчетов. Если строительная организация, занимающаяся устройством эксплуатируемой кровли, не выполнила подобные работы сразу, то самостоятельно производить вышеперечисленные улучшения нельзя.

Каким образом удаляют снег с эксплуатируемой кровли, и кто должен этим заниматься?

Обычно управляющая компания решает этот вопрос самостоятельно, но если же кровля была отдана в аренду жильцам, тогда уборка осадков – дело арендатора. Существуют разнообразные варианты очистки крыши от снега, и это, отнюдь, не только сбрасывание его с крыш лопатой. Применяются и более продвинутые технологические решения. Например, на крыше монтируются подогреваемые воронки-стоки, вокруг которых снег расправляется под воздействием инфракрасных облучателей и в виде воды стекает в системы внутреннего водостока.

Как законно получить в пользование эксплуатируемую крышу

Стоимость эксплуатируемой крыши, как уже и было сказано выше, не может входить в цену жилья. Потенциальным покупателям элитных квартир или площадей на последнем этаже здания следует знать, что продавец не вправе повышать цену, ссылаясь на дополнительные выгоды от площадей крыши. Эти площади владелец квартиры получит в пользование только по согласованию с ТСЖ и лишь после заключения договора аренды. Кроме того, собственник пентхауса не имеет возможности существенным образом перестраивать крышу и даже устанавливать на ней бассейн.

Как правило, дальновидные покупатели недвижимости, прежде чем отдать за нее большие деньги, наводят справки о том, каким образом будут использоваться в дальнейшем имеющиеся в распоряжении площади.

Надеемся, эта статья дала повод задуматься над тем, нужно ли переплачивать за возможность ограниченной эксплуатации такой кровли.

Источник

Признание права собственности на эксплуатируемую кровлю

В 2015 году в Юридический Консультационный Центр «ПРОЦЕСС» обратился клиент, пояснив, что застройщик не оформляет право собственности на нежилое помещение (эксплуатируемая кровля), при этом компания-застройщик, уже была признана Арбитражным судом банкротом.

Стоимость инвестиционных взносов составила более 64 000 000 (шестьдесят четыре миллиона рублей). Строительство здания было завершено, и объект был введен в эксплуатацию, но учитывая, что застройщик был признан банкротом, оформление права собственности на помещение, возможно было только на основании судебного решения.

Нашим юристом были изучены представленные документы, собраны необходимые доказательства, при помощи сторонней организации проведена строительная экспертиза нежилого помещения, составлен иск о признании права собственности на нежилое помещение и поданы документы в суд.

Через два месяца судом было вынесено решение, иск нашего клиента удовлетворен в полном объеме.

На нежилое помещение стоимостью более 64 000 000 (шестьдесят четыре миллиона рублей) было получено свидетельство о праве собственности.

Дело № 2-269/15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Красногорский городской суд в составе:председательствующего судьи Васильевой Ю.О., при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Славянская», третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , о признании права собственности на нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Инвестиционно-строительная компания Славянская» (далее – ООО «ИСК Славянская») о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: , корпус 1, литера А.

В обоснование исковых требований ФИО3 указывает, что между ним и ООО «ИСК Славянская» заключен договор инвестирования № ИНП-1 К/Р – МОЮ. Предметом указанного договора (п.1.1) являлось участие истца в строительстве нежилого встроено-пристроенного трехэтажного здания, расположенного по адресу: , микр. Южный, , путем инвестирования в строительство предусмотренных договором средств и приобретение на условиях договора в качестве результата инвестиционной деятельности имущественных прав на нежилые помещения на цокольном, первом и втором этажах в корпусе 1.

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ общая сумма инвестиций составила 64726508 рублей. Истец полностью выполнил свои обязательства по оплате договора.

На основании постановления Администрации г. муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирному дому, в котором расположено спорное помещение, был присвоен почтовый адрес: , корпус 1.

На основании решения Красногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ на часть нежилых помещений площадью 763,8 кв.м., 30,4 кв.м. и 13,1 кв.м., за истцом было признано право собственности.

Согласно п. 2.6 договора ответчик обязался передать в собственность истца помимо названных нежилых помещений, эксплуатируемую кровлю того же здания, ориентировочной площадью 100 кв.м.

Истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в счет цены, определенной п.6.2 договора, ответчик передает истцу все имущественные права на результат инвестиционной деятельности в отношении кровли здания, фактической площадью 201,5 кв.м.

Нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи, подписанному между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, уточнив исковые требования (л.д.43-45), ФИО1 просит признать за ним право собственности на нежилое помещение – эксплуатируемую кровлю, общей площадью 201,5 кв.м., по адресу: , корпус 1, литера А.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности отДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30,84) в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик ООО «ИСК Славянская» на основании решения Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ № А 41-29753/13 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО5 (л.д. 40-41). Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.102), в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала, одновременно пояснила, что данное требование подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции, поскольку спорное нежилое помещение было передано истцу по акту приема-передачи до введения процедуры банкротства, в связи с чем в конкурсную массу не вошло (л.д. 99-101, 103-105).

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания по делу, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в ранее поступившим в суд заявлении просили дело рассмотреть в их отсутствие, вопрос об удовлетворении исковых требований оставили на усмотрение суда (л.д. 38).

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1 ст. 429 ГК РФ).

По смыслу преамбулы к Закону РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» (далее – Закон) отношения, регулируемые Законом, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В соответствии со ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ.

Уступка доли инвестирования строительства производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время и после окончания строительства, но обязательно до момента оформления в собственность построенного помещения.

Между ФИО1 и ООО «ИСК Славянская» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор инвестирования №ИНП-1 К/Р – МОЮ, в соответствии с условиями которого являлось участие истца в строительстве нежилого встроено-пристроенного 3-э этажного здания, расположенного по адресу: , микр. Южный, , путем инвестирования в строительство, предусмотренных договором средств и приобретение на условиях договора в качестве результата инвестиционной деятельности имущественных прав на нежилые помещения на цокольном, первом и втором этажах в корпусе 1(л.д.6-16).

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ общая сумма инвестиций составила 64726508 рублей. В соответствии с условиями договора истец полностью выполнил свои обязательства по оплате (л.д. 22-25).

Строительство объекта завершено и объект введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU50505000-40 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26-27).

На основании постановления Администрации г. муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирному дому, в котором расположено спорное помещение, был присвоен почтовый адрес: , корпус 1.

Вступившим в законную силу решением Красногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 было признано право собственности на нежилые помещения площадью 763,8 кв.м., 30,4 кв.м. и 13,1 кв.м. (л.д.19-21, 61-63).

Согласно п. 2.6 договора ответчик обязался передать в собственность истца помимо жилых помещений, эксплуатируемую кровлю. Из того же расчета была сформирована и стоимость инвестиций в размере 64726508 рублей.

Согласно заключению ООО «Творческая мастерская архитектора О. Гридасова» от ДД.ММ.ГГГГ № кровля в соответствии с проектной документацией является эксплуатируемой и непосредственно примыкает к нежилому помещению № 3, корпуса № 1, (кадастровый номер помещения 50:11:0010401:6093), которое принадлежит на праве собственности истцу (л.д.88).

Между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в счет цены, определенной п.6.2 договора, ответчик передает истцу все имущественные права на результат инвестиционной деятельности в отношении кровли здания, проектной площадью 201,5 кв.м. Нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи отДД.ММ.ГГГГ (л.д.55-59).

Согласно техническому описанию, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», общая площадь помещения – эксплуатируемой кровли, расположенной по адресу: , корпус 1, литера А, составляет 201,5 кв.м. (л.д. 46-53,87-95).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что в нарушение вышеуказанных требований договора, несмотря на то, что обязательства по договору были выполнены истцом в полном объеме, ответчик не представил документы на государственную регистрацию прав на созданный объект недвижимого имущества (л.д.82).

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Руководствуясь ст. ст. 194, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение – эксплуатируемую кровлю, общей площадью 201,5 кв.м., расположенное по адресу: , корпус 1, литера А.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Источник