Регистрация домов на сваях сезонного использования
Шесть летних домиков на сваях со всеми коммуникациями и удобствами на берегу моря используются сезонно, для отдыхающих. Назначение земли — туристическое обслуживание. Администрация хочет получать налог со строений, но форму регистрации предложить не может. В какой форме я могу их зарегистрировать, чтобы сохранить возможность продолжать сезонный бизнес? Или я могу продолжать их использовать без регистрации, если приемлемой формы регистрации не существует?
Судя по тому, что автора вопроса интересует только «приемлемая форма регистрации» шести летних домиков на сваях на берегу моря, будем исходить из того, что вопросы застройки водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы (ст. 105 Земельного кодекса РФ и ст. 65 Водного кодекса РФ), а также вопросы землепользования решены.
Итак, следует выяснить, что из себя представляет дом на сваях.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ:
— объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10);
— некапитальные строения, сооружения – строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.1),
— строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13),
— объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в Градостроительном кодексе РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства Градостроительным кодексом РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ (п. 39).
Понятия «фундамент жилого дома свайный, столбчатый каменный, бетонный, железобетонный», например, содержатся в Правилах проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.08.2019 № 1082.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Из приведенных норм можно сделать вывод, что «дом на сваях» – это капитальное строение, объект индивидуального жилищного строительства («жилой дом» и «индивидуальный жилой дом»), который имеет свайный фундамент, посредством которого прочно связан с землей, и имеет конструктивные характеристики, которые не позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба, и, следовательно, является недвижимой вещью (имуществом), право собственности и другие вещные права на которое в силу закона подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости.
При наличии землеотводных документов (разрешения собственника земли на строительство и акта приемки и ввода в эксплуатацию), а также документов, состав которых определен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», право собственности на дома на сваях должны быть зарегистрированы в Росреестре, после чего возникнет налоговая база и обязанность заплатить налог на недвижимость.
Источник
Строительство дома на земельном участке в СНТ
Купила земельный участок в СНТ. На скольких сотках разрешено строить дом с дальнейшей пропиской? Возможно ли зарегистрировать дом для ПМЖ, если он стоит на сваях?
Согласно п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
По результатам рассмотрения такого уведомления уполномоченный орган направляет застройщику один из следующих документов (ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ):
1) уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке. Получение застройщиком этого уведомления считается согласованием строительства или реконструкции объекта ИЖС (садового дома) и дает право застройщику осуществлять их строительство (реконструкцию) согласно параметрам, указанным в уведомлении о планируемом строительстве, в течение 10 лет со дня направления застройщиком уведомления о планируемом строительстве (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ);
2) уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке. Случаи, когда такое уведомление может быть направлено застройщику, исчерпывающе определены в ч 10 ст. 51.1 ГрК РФ, а требования к содержанию такого уведомления установлены в ч. 11 ст. 5.1. ГрК РФ.
Жилое строение должно соответствовать целевому назначению земельного участка и его разрешенному использованию, строительным и противопожарным нормам, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Из систематического анализа положений п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса, п. 9 ст. 1 и ст. 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.
Резюмируя вышесказанное, рекомендую обратиться в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Ф или орган местного самоуправления и заполнить соответствующую форму уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома и приложить к нему соответствующий пакет документов.
Характеристики недвижимого имущества приведены в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Дом на сваях зарегистрировать нельзя (не обладает признаками недвижимого имущества, характеристиками жилого дома).
Источник
О том, считается ли дом на винтовых сваях недвижимостью по закону?
Блочный или монолитный бетонный фундамент принято считать признаком капитальности строения – признаком недвижимости. Однако, за последние годы появились новые строительные технологии, в том числе и по фундаментам, поэтому не сразу разберешься, к какому типу можно отнести, то или иное строение, будет ли оно считаться объектом недвижимости по закону? Например, винтовые сваи активно рекламируются для возведения частных жилых домов, в основном, конечно, каркасных и деревянных, но некоторые производители гарантируют, что и дом из газобетонных блоков такой фундамент выдержит без проблем. Не будем обсуждать сами винтовые сваи (у них есть свои плюсы, и свои минусы), интересует другой вопрос: а будет ли дом, построенный на фундаменте из винтовых свай являться объектом недвижимости (капитального строительства), на который можно зарегистрировать право собственности?
Давайте разберемся в теме с точки зрения российского законодательства. Сами по себе винтовые сваи не имеют решающего значения в определении типа здания. Да, винтовые сваи это не монолитный железобетон, но функцию фундамента они выполняют – передают нагрузку на грунт, и позволяют держаться строению на проектной отметке. Все дело в том, что не только конструкция фундамента определяет, какой дом на нем построен – капитальный или нет. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации объектами капитального строительства считаются все здания, строения, сооружения, за исключением некапитальных строений, сооружений. А что же такое некапитальные строения и сооружения по закону? Читаем все тот же Градкодекс: некапитальные строения, сооружения – строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений.
Итак, первый критерий, по которому дом признают объектом капитального строительства такой: возможно ли перемещение объекта в пространстве без причинения значительного, несоразмерного ущерба его целостности? То есть, если дом можно перенести с места на место целиком, притом без причинения ему серьезного ущерба (в смысле, он не развалится на части), то он не будет считаться капитальным строением. Второй критерий следующий: можно ли разобрать строение на отдельные элементы и потом собрать его на новом месте, в точности как было? Если да, то можно считать, что это конструктор для взрослых, а не капитальное здание. Вот и получается, что если на винтовых сваях будет построен дом, который нельзя разобрать и перенести, то это объект капитального строительства, а если его можно куда-нибудь телепортировать, разобрать и собрать снова без особого ущерба, то это уже не объект недвижимости, а некапитальное строение.
Спасибо, что дочитали статью. Не скупитесь на лайк, если прочитанное Вам понравилось. Комментируйте, подписывайтесь на канал – постараюсь не разочаровать новыми публикациями
Источник
Будет ли дом на винтовых сваях считаться объектом капитального строительства?
Наличие фундамента под строением для многих людей уже означает его принадлежность к объектам капитального строительства. Но активное развитие технологий в строительной сфере поставило множество вопросов в этой теме.
Например , строить каркасный, деревянный дом или объект из газобетона предлагается на винтовых сваях. Само такое решение воспринимается неоднозначно, но вопрос заключается в другом — будет ли возведенный на винтовых сваях дом считаться объектом капитального строения и можно ли будет зарегистрировать на такое строение право собственности?
Ответ на этот вопрос не так сложен, как может показаться на первый взгляд. Даже при том, что сваи можно воспринимать в качестве отдельных элементов конструктора, они не имеют большого значения в вопросе определения типа строения.
Конечно, винтовые сваи сложно сравнивать с монолитным ЖБ фундаментом, но функции у обоих этих материалов идентичны – передача нагрузки на грунт и обеспечение устойчивости здания на проектной отметке.
Так или иначе, окончательное решение о принадлежности строения к определенному типу зависит не от фундамента.
Определяющим фактором в этом вопросе на сегодняшний день является наличие двух признаков , которые только косвенно связаны с обустройством фундамента.
1. Первый из признаков гласит: есть ли возможность переместить объект на другое место без нанесения ущерба его конструкции , который будет оцениваться как несоизмеримый имеющимся целям? При возможности переноса строения полностью в сборе без серьезного ущерба (сохранение целостности конструкции), то такое здание не относится к капитальным объектам.
2. Второй признак: можно ли разобрать здание и собрать вновь его на другом месте с точным повторением конструкции? При наличии такой возможности этот дом капитальным строением считаться не будет.
При строительстве на винтовых сваях сооружение, которое невозможно будет разобрать и переместить в пространстве, оно будет считаться, как объект капитального строительства. При наличии возможности его перемещения на новое место без несоизмеримого ущерба такой объект считаться капитальным не будет.
Чем он будет являться в этом случае непонятно в связи с отсутствием в законодательстве четких формулировок, но в народе такие строения называются по-разному – киоск, ларек, павильон, будка и так далее. Так или иначе, именно эти два критерия являются основанием для судебных органов при принятии решений об определении капитальности строений.
Надеюсь, что моя статья была Вам полезна! 👍
Источник