Несущие стены это общее имущество дома или нет

Чьи стены в моей квартире? Спорные территории в многоэтажке

Я собственник квартиры. Чем конкретно я владею?

Понятие «собственность на квартиру» — юридическая условность. Фактически вам принадлежит только пространство внутри нее. Пол, потолок и стены, которые отделяют вас от соседей, от зон общего пользования или техпомещений, уже не только ваши.

Жилищный кодекс РФ однозначно относит несущие стены, плиты перекрытий и другие «ограждающие несущие конструкции» к совместному имуществу жильцов дома. В личном владении остаются только окна, двери и элементы внутренней отделки, такие как обои и ламинат.

Если есть балкон, вам также принадлежит только пространство в его границах. Сама балконная плита считается общей собственностью, вашей и ваших соседей.

Недовольные хозяева не раз пытались оспорить это положение в судебном порядке. Но позиция Верховного суда совпадает с буквой закона. Балконные плиты считаются конструктивными частями, которые отвечают за прочность и устойчивость всего здания и потому входят в состав общего имущества. То же относится к внешним стенам дома.

Что значит «общее имущество»?

Общее имущество — то, которое принадлежит владельцам всех квартир и нежилых помещений (например, парикмахерской на первом этаже) на праве общей долевой собственности. Согласно Жилищному кодексу, сюда относятся уже упомянутые несущие конструкции, а также все, что обслуживают больше одной квартиры. Это лестничные площадки и сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, чердаки и подвалы.

К общему имуществу относится и придомовая территория, если она была приватизирована. Это земельный участок вместе с детскими площадками и другими элементами благоустройства. Сюда не входят муниципальные дороги и инженерные сети до их соединения с общедомовыми счетчиками.

Вместе с правом использовать все эти объекты на собственников ложится обязанность поддерживать их в надлежащем виде. Обычно обслуживанием дома занимается управляющая организация, а владельцы квартир платят ей за содержание жилья соразмерно своей доле. Соответственно, для собственника «двушки» площадью 60 кв. м плата будет вдвое выше, чем для хозяина студии в 30 кв. м.

Кто отвечает за трубы и другие коммуникации?

В случае с водопроводом ваша личная зона ответственности начинается с запирающего вентиля на стояке. Она включает в себя саму запорную арматуру, счетчик и трубы, ведущие к кранам. Стояки и их ответвления до кранов в квартирах считаются общедомовой собственностью. Если прорвет стояк между перекрытиями и даже непосредственно в вашей квартире, отвечать будет управляющая компания.

В случае с электричеством вашей частной собственностью считаются счетчик и все провода, идущие в квартиру. А в системе канализации ваша ответственность минимальна: она заканчивается за первым же ответвлением стояка.

С отопительной системой возможны два варианта. Если на батареях есть отключающие устройства, радиаторы считаются вашей собственностью — заботиться об их ремонте и замене придется самостоятельно. Если же вентилей нет, радиаторы входят в общее имущество — значит, устранять течь и заменять старое оборудование на новое должна управляющая компания.

Как я могу распоряжаться своей долей в общей собственности?

Доля в общей собственности — это опять же юридическая условность. Долю нельзя выделить, огородить забором и использовать для личных нужд. Даже на пространство у входной двери с ковриком у вас не больше прав, чем у хозяина любой другой квартиры. Если вы захотите устроить кладовку или тамбур в подъезде, придется спросить согласия у всех собственников.

Порядок действий закреплен в статье 44 Жилищного кодекса. В ней сказано, что вопросы переустройства и перепланировки помещений, входящих в состав общего имущества, должны решаться голосованием на общем собрании собственников. То же относится к использованию и благоустройству придомовой территории. Например, без согласия соседей нельзя организовать парковку или разбить клумбу. Чтобы решение считалось принятым, оно должно набрать не меньше 2/3 голосов.

Конечно, вы можете проигнорировать мнение большинства и самовольно высадить под окнами картошку или огородить цепями парковочное место. Но в этом случае другие собственники могут подать на вас в суд с требованием вернуть все, как было, и возместить ущерб.

В своей квартире я могу делать что хочу?

Не совсем — особенно, если дело касается перепланировки: кардинальных изменений, которые нужно отражать в техпаспорте БТИ. Вмешательство в конфигурацию квартиры (вроде объединения кухни с залом) требует предварительного согласования.

Можно, конечно, снести все стены втихаря. Но если об этом узнает жилищная инспекция, в лучшем случае придется заплатить штраф в 2000–2500 рублей и все равно узаконить перепланировку. В худшем случае — заплатить тот же штраф и вернуть все как было. Это может оказаться не только трудоемко, но и дорого.

Учтите, что закон запрещает разрушать несущие стены и переносить санузлы туда, где у соседей снизу жилые комнаты. Кроме того, нельзя использовать отопительную систему для устройства теплого пола и объединять с жилой комнатой газифицированную кухню. Сделать гостиную-столовую без перегородки могут только владельцы электроплит.

Вне закона находится и такой популярный вид перепланировки, как снос вентиляционных коробов для расширения пространства кухни. Полный список того, что можно и чего нельзя, можно найти в четвертой главе Жилищного кодекса.

За что еще меня могут оштрафовать?

По КоАП РФ вас могут оштрафовать за нарушение санитарных норм в доме, за использование жилья не по назначению и нарушение правил пожарной безопасности. Штрафы накладывают органы санэпиднадзора, жилищная инспекция и Государственный пожарный надзор.

За порчу чужого имущества, в том числе общедомового, наложат административный штраф в размере 300–500 рублей или накажут уголовно. Если повреждения серьезные и нанесены умышленно или при неосторожном обращении с огнем, они подпадают под действие статей 167 и 168 УК РФ. Максимально возможные наказания: штраф до 120 тысяч рублей или лишение свободы на срок до пяти лет.

Иногда штрафами пугает еще и управляющая компания — через объявления вроде «В лифте не курить! Штраф 5000 рублей!». За курение в общественных местах действительно предусмотрен штраф, но его размер — от 500 до 1000 рублей. Кстати, выписать его может только полиция.

В то же время управляющая компания может применить к вам санкции «за нарушение правил технической эксплуатации жилищного фонда», установленные Госстроем: например, за мытье автомобиля на придомовой территории и даже за установку кондиционера «без соответствующего разрешения». Правда, за это вам грозит не штраф, а судебный иск с требованием устранить нарушения и возместить ущерб.

Случай из жизни

Даже обычное остекление балкона лучше не проводить без согласия других собственников многоквартирного дома и без разрешения муниципального комитета по архитектуре. Артем и Оксана из Санкт-Петербурга убедились в этом на собственном опыте, потратив кучу нервов и проиграв два суда.

Иск против них подала управляющая компания, а поводом стал капитальный ремонт фасада. Организация заявила, что остекление было сделано незаконно и теперь мешает проводить ремонтные работы, поэтому балкону нужно вернуть первоначальный вид.

Суд встал на сторону истца. Он установил, что оказавшийся за стеклом участок фасада относится к общему долевому имуществу. Распоряжаться им можно только по соглашению всех собственников. Более того, по Правилам содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в г. Санкт-Петербурге, утвержденным местным правительством, любые действия по изменению внешнего вида балконов должны согласовываться с Комитетом по градостроительству и архитектуре.

Ни протокола собрания собственников, ни разрешения от градостроительного комитета у Артема с Оксаной не было, поэтому суд признал остекление незаконным и постановил демонтировать его в течение семи дней. Супруги попытались обжаловать это решение в вышестоящем суде, но вновь проиграли и были вынуждены подчиниться.

Источник

Внешняя стена дома как элемент общего имущества

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2014, N 4

Казалось бы, вопрос о статусе внешних стен МКД решен как минимум в контексте споров о размещении разнообразных рекламных конструкций и вывесок на фасадах домов, о монтаже кондиционеров и т.д. Для того чтобы разместить подобные объекты, необходимо согласие собственников помещений в МКД, так как речь идет об использовании общего имущества. Однако при анализе арбитражной практики по рассмотрению споров о переводе жилых помещений в нежилые автор обнаружил два судебных акта одного округа, где утверждается, что внешние стены дома, не являющиеся несущими конструкциями, к общему имуществу не относятся. Давайте разберемся, насколько обоснован подобный вывод.

История вопроса

На сегодняшний день собственники жилых помещений в МКД, желающие перевести их в разряд нежилых, испытывают серьезные трудности, несмотря на то что сам факт перевода помещения из одной категории в другую не требует созыва общего собрания и получения согласия собственников в установленном порядке на проведение подобных мероприятий.

Дело в том, что в результате такого перевода неизбежно проведение перепланировки (переустройства) помещения в части организации отдельного входа в нежилое помещение (п. 2 ст. 22 ЖК РФ). Это предполагает как минимум разборку части внешней стены МКД, увеличение дверных проемов, преобразование оконных проемов в дверные и использование придомовой территории для размещения крыльца.

Чаще всего собственники, осуществляющие перевод помещения из жилого в нежилое, не спрашивают на это разрешения своих соседей, а утверждают проект перепланировки (переустройства) и реализуют его, порой даже с ведома контролирующего органа — местной администрации. Если чиновники упустили тот факт, что перепланировка не была согласована на общем собрании, и выдали соответствующее разрешение, его вправе оспорить сами собственники или ТСЖ. Этому есть подтверждение, например, в Постановлениях ФАС ВВО от 27.11.2013 по делу N А39-5016/2012, ФАС СЗО от 25.12.2013 по делу N А56-68305/2011 или Постановлении ФАС МО от 28.10.2013 по делу N А40-173802/12-144-866 , где помимо прочего четко обозначено, что в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «г» п. 2 Правил содержания общего имущества внешняя фасадная стена жилого дома, являясь в данном случае ограждающей ненесущей конструкцией многоквартирного дома, относится к общему имуществу всех собственников помещений, поскольку обслуживает более одного жилого помещения как ограждающая весь жилой дом. В связи с указанным обстоятельством действия по частичной разборке такой стены либо пристройке к ней тамбуров требуют обязательного согласия собственников помещений в МКД в силу требований п. 2 ст. 40 ЖК РФ. Содержание данной нормы приведем ниже.

Определением ВАС РФ от 27.01.2014 N ВАС-19786/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра.

«Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

Вместе с тем в п. 3 ст. 36 ЖК РФ предельно ясно сформулировано, что уменьшение размера общего имущества в МКД (которое неизбежно происходит в результате реконструкции жилого помещения с присоединением части общего имущества) возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Но все же чаще сами органы местного самоуправления отказывают заявителям в переводе помещения из жилого в нежилое по причине отсутствия согласия на это остальных собственников помещений в МКД (Постановления ФАС ЦО от 19.03.2013 по делу N А35-4762/2012 , ФАС ДВО от 19.11.2012 N Ф03-5123/2012 , ФАС ВСО от 31.01.2014 по делу N А33-3673/2013).

Определением ВАС РФ от 18.06.2013 N ВАС-7494/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра.
Определением ВАС РФ от 05.06.2013 N ВАС-3070/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра.

Однако есть судебные акты, которые содержат иные суждения. Их два и приняты они ФАС СЗО.

Так, в Постановлении от 13.05.2013 по делу N А56-27235/2012 на основании заключения экспертов о том, что наружная стена дома, в которой обустраивается дверной проем на месте оконного за счет демонтажа подоконного пространства, не является несущей конструкцией, сделан следующий вывод: наружная стена предназначена для обслуживания только одного жилого помещения, поэтому согласия всех собственников на ее разборку не требуется. В Постановлении от 14.01.2014 по делу N А56-14283/2013 продемонстрирован тот же подход. Можно ли считать его верным? По мнению автора, нет, и вот почему.

Положения ЖК РФ

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Прежде всего обозначим, что ограждающая конструкция — это конструкция, выполняющая функцию ограждения или разделения объемов (помещений) здания (ГОСТ 30247.1-94 «Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции» ). Ограждающие конструкции могут совмещать функции несущих (в том числе самонесущих) и ограждающих конструкций.

Введен Постановлением Минстроя России от 23.03.1995 N 18-26.

При этом несущие конструкции (элементы) — это конструкции, воспринимающие постоянную и временную нагрузку, в том числе нагрузку от других частей здания. Самонесущие конструкции воспринимают нагрузку только от собственного веса.

Исходя из этих определений понятно, почему принадлежность несущих ограждающих конструкций к составу общего имущества не вызывает сомнений: они по своему техническому назначению выполняют куда более важную роль, чем обслуживание одного помещения.

Функции ненесущих ограждающих конструкций не столь очевидны, но их следует относить к общему имуществу не по признаку «несущая/ненесущая», а по признаку «ограждающая». Если мы говорим о внешних стенах дома, то очевидно, что они ограждают не отдельные помещения друг от друга, а весь дом, на что справедливо указали арбитры ФАС МО в Постановлении от 28.10.2013 по делу N А40-173802/12-144-866. Именно это обстоятельство (а не техническая характеристика внешних стен) является ключевым при принятии решения об отнесении данного элемента дома к общему имуществу.

Вместе с тем не должно вызывать сомнения в правильности сказанного содержание Письма Минэкономразвития России от 03.11.2011 N ОГ-Д23-1928: если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены МКД, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого МКД, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества МКД.

Указание в данном Письме на принадлежность к общему имуществу именно ограждающих несущих конструкций могло быть связано с ответом на конкретный запрос, оценкой конкретных обстоятельств дела. Это высказывание не имеет абсолютного характера и, конечно, не отрицает возможности отнесения таких ненесущих ограждающих конструкций, как внешние стены МКД, к составу общего имущества.

Если в доме проведена реконструкция (перепланировка, переустройство) жилого помещения, в результате которой разобрана часть внешней стены дома, изменена конфигурация окон и дверей, оборудовано крыльцо, при этом собственники помещений в МКД не давали своего согласия на проведение данных работ, последние вправе заявить о нарушении своих прав, демонтаже возведенных конструкций и возврате части общего имущества в прежнее состояние. Все изменения в общем имуществе должны обсуждаться коллегиально. При этом неважно, является ли внешняя стена дома, подвергшаяся разборке, несущей. Определяющим фактором отнесения конструкции дома к общему имуществу в данном случае является ограждающая функция стен, которые обеспечивают пространственное обособление всего дома, а не отдельного помещения.

Источник