Проект реконструкции здания фундамента

Проектные работы по реконструкции: порядок, документация, стоимость

Перед перестройкой или обновлением зданий и сооружений всегда осуществляются проектные работы по реконструкции. И это само собой разумеется: без четкого плана, какие действия в каком порядке предпринимать, любые замыслы обречены на провал.

Кроме того, проект реконструкции позволяет без особых проблем изменить технические характеристики или геометрические параметры сооружения, улучшить его технико-экономические показатели. Главное — привлечь к работе настоящих профессионалов.

Суть проектных работ по реконструкции зданий и сооружений

Проектные работы по реконструкции зданий – это вид строительной деятельности, который предполагает перестроение первичных параметров сооружений. Например, изменение площади, перепланировка, добавление к зданию мансард и пристроек, переделка опорных конструкций, благоустройство соседних территорий и т. д.

Обычно реконструкцию начинают с реставрации фундамента: укрепляют его основание, перераспределяют нагрузки. Затем переходят к ремонту стен, замене крыши и потолков. Помимо этого, некоторые строительные компании в услуги по реконструкции помещений включают замену напольного покрытия и иногда ремонт оборудования.

Виды реконструкций зданий и сооружений:

• переделка производственного здания в офисное помещение либо в жилой дом;
• увеличение пространства за счет пристроек и изменение планировки;
• расширение площади в больших помещениях с использованием нового перекрытия.

Переделка больших промышленных зданий производится для того, чтобы:

• увеличить площадь цехов, складов;
• установить дополнительное оборудование.

Осуществление таких работ предполагает проводку следующих систем: электричества, отопления, канализации, вентиляции и пожарной безопасности. Все стадии, начиная от проектирования и заканчивая косметическим ремонтом, должны соответствовать требованиям и нормам, определенным законом.

Есть 2 вида реконструкций зданий и сооружений – это:

• Техническая реконструкция. То есть заменяются определенные устройства. При этом затраты на предполагаемые действия не превышают 10-15% от общих расходов.
• Преобразование. Имеется в виду реконструкция сооружения в общем: пристройка дополнительных этажей, корпусов и других помещений.

В обоих случаях работы начинаются с проектирования, при котором объект исследуют со всех сторон. Рассматриваются математические расчеты нагрузки и возможности безопасного использования здания. Эти вычисления и визуализация проекта делаются в специальных компьютерных программах трехмерного моделирования.

Проектные работы по реконструкции ведутся поэтапно

В основные стадии реконструкций проектных работ входят:

1. Подготовка к работе над проектом.
2. Исследование нынешнего состояния сооружения.
3. Проектирование.
4. Воплощение проекта в жизнь.
5. Подготовка к эксплуатации.

Все вышеперечисленные этапы должны проводиться профессионалами. Вот почему важно ответственно подходить к выбору подрядчика, обращаться к проверенным строительным компаниям с положительной репутацией на рынке. Только тогда вы можете быть спокойны за результат работы и не сталкиваться с проблемами в будущем.

Первый этап реконструкции это — подготовка. Сначала компания должна ознакомиться с пожеланиями и требованиями клиента. Затем досконально изучается технический план объекта, на котором будут проводиться работы по реконструкции.

Заказчик обязательно должен сформировать техническое задание, поставить задачи перед исполнителем и указать, какой результат ожидает. После детального изучения ТЗ строительная компания составляет план по выполнению работ.

Следующий этап ― проектно-изыскательские работы по реконструкции. Исполнитель договаривается с заказчиком о времени, в которое может осмотреть здание и получить доступ ко всем документам. А также провести тестирование и сбор необходимых характеристик с помощью специального оборудования.

На этом этапе осуществляется внимательный осмотр структуры здания, его текущее состояние и исправность. Планируется, какие изменения будут производиться и как они повлияют на дальнейшее использование сооружения. Изучается состояние почвы, глубина залегания грунтовых вод и т. д.

После экспертизы подготавливается заключение, в которое вносится вся необходимая информация об объекте, результаты проектно-изыскательских работ и заключение экспертов.

• Проектирование, реализация, подготовка к эксплуатации

После проведения предыдущих этапов на основе заключения и ТЗ составляется проект. В нем описывают начальное состояние объекта, время на исполнение проекта, используемые материалы, вносимые чертежи, планы и расчеты по перепланировке. Подсчитывается примерная смета на проектные работы по реконструкции.

Проектирование производится согласно действующим нормативам. Специалистам необходимо правильно оформить документы и выполнить требования к их содержанию. Проект в обязательном порядке должен пройти экспертизу в сторонней компании и получить разрешение в установленной форме.

Основной этап реконструкции – это реализация. После изготовления проекта и получения официальных разрешений, заказчик приступает к работам по переделке. Компания может выполнять все действия сама или нанимать подрядчиков и контролировать их деятельность.

По окончании реконструкции, делают анализ проделанных работ и готовят объект к эксплуатации. В целях достижения поставленных задач проектирование и его реализацию лучше поручить надежной фирме с хорошей репутацией и опытом работы.

Состав проектной документации для реконструкции

В соответствии со степенью сложности и объемом работы реконструкции устанавливаются следующие этапы проектирования:

1. Эскизный проект.
2. Архитектурно-историческое и технико-экономическое обоснование.
3. Рабочий проект.
4. Рабочая документация.

Уровень трудности перестройки здания определяется клиентом и отражается в техническом задании. Поэтому возможны следующие варианты проектной деятельности:

• в три ступени (проект, эскизный проект, рабочая документация);
• в две ступени (рабочая док-я, эскизный проект,) либо (раб. документация, раб. проект);
• в одну ступень (Раб. документация при наличии утвержденного технико-экономического и архитектурно-исторического обоснования).

Эскизное проектирование перестроек — это этап, в котором определяется состав задач согласно рабочему проектированию (РП), координируется технико- экономическое и архитектурно- историческое подтверждение проекта, закладывается фундамент проектно-конструкторской деятельности. Эскизный проект состоит из пояснительной записки, архитектурно- строительного решения, основных чертежей и решения по инженерному оборудованию. Этот документ в обязательном порядке регулируется стандартами СПДС и конкретизируется в договоре (контракте) на проектирование клиентом и исполнителем.

Двухступенчатое проектирование реконструкции зданий и сооружений должно содержать:

• пояснительную записку;
• чертежи, а именно: ситуационный план; чертеж генплана, на котором указаны постройки; количество рабочей силы по улучшению состояния участка; принципиальных решений по внешним инженерным сетям;
• строительные постановления с описанными архитектурно- строительными планами по газо- и электроснабжению, решению по водоснабжению, канализации, вентиляции;
• схемы (планов, фасадов, разрезов) сооружения с детальным изображением опорных и ограждающих построений;
• инженерные разделы проекта;
• проект организации реконструкционных мероприятий в соответствии с ВСН- 41-85 Госгражданстроя;
• пункт по технической эксплуатации сооружения;
• сметную документацию.

Общее пояснительное письмо в проектно-сметной документации по реконструкции здания или сооружения должно иметь:

• причину произведения реконструкции (решения местных государственных органов и федеральных служб, позволяющий осуществление реконструкции);
• краткое описание здания;
• генплан с компонентом благоустройства территории;
• описание и подтверждение архитектурно-строительных решений и прочее.

При разработке проектной документации выполняется необходимая доработка и конкретизация принципиальных архитектурно- строительных решений, принятых в проекте.

По своему назначению рабочая отчетность делится на документы:

• для выполнения строительно-монтажных работ, которые выполняются в самом объекте реконструкции;
• на строительные изделия.

Полный пакет рабочей документации по реконструкции сооружения включает:

• смету;
• рабочие чертежи;
• сводную ведомость состава реконструктивных работ;
• сводную ведомость необходимых материалов.

Пакет сметной документации для одноэтапного проектирования включает:

• сводный сметный расчет, который определяется по локальным и объектным сметам, по рабочим чертежам, с использованием каталогов на все типы работ;
• сводка расходов;
• объектные сметы — если нет прейскурантов и каталогов;
• локальные сметы;
• сметы на проектную и инженерно-техническую экспертизу объекта;
• ведомость затрат на реконструкцию отдельных сооружений в составе комплекса.

При двухэтапном проектировании на этапе проекта формируют следующие документы:

• сводный сметный расчет, определяющийся по увеличенным показателям;
• сводка расходов;
• объектные и локальные расчеты;
• сметы на проектные работы и инженерно-техническое исследование объекта;
• список сметной оценки производства работ по объектам;
• список используемых материалов;
• пояснительное письмо.

Смета по рабочей документации состоит из:

• локальные сметы по рабочим чертежам;
• объектной сметы по рабочим чертежам;
• ведомости сметной стоимости работ по реконструкции;
• ведомости материалов;
• пояснительного письма.

В сводном сметном отчете стоимости работ по реконструкции, средства делятся следующим образом:

• подготовка территории объекта;
• основное здание реконструкции;
• дополнительные объекты реконструкции;
• наружные сети и сооружения;
• благоустройство участка;
• временные постройки;
• авторский и технический надзор;
• проектные работы;
• другие расходы.

Формирование стоимости проектных работ по реконструкции

На цену влияют сложность и объем выполняемой работы, и цель будущего использования сооружения.

Стоимость услуги рассчитывается исходя из прописанных в сборнике цен на проектные работы реконструкции данных. При формировании стоимости важную роль играют следующие обстоятельства:

• Назначение сооружения. Для жилых, офисных, социальных, складских помещений используются различные показатели оценки стоимости на квадратный метр.
• Характеристики сооружения: этажность, тип строения, площадь объекта.
• Сложность инженерных сетей. Это недешевая часть работы, расходы большие, как при архитектурном проектировании объекта.

Формирование проектной документации производится в индивидуальном порядке, так как стоимость проектирования зависит от множества обстоятельств, которые невозможно заранее предусмотреть: инфляция, рыночные процессы, государственное регулирование. Финальная стоимость работы оглашается только после переговоров, перед подписанием договора.

Источник

Этапы реконструкции здания: разбираемся в требованиях и документации

Этапы реконструкции здания могут отличаться в зависимости от задач, которые решает данное мероприятие. Однако можно выделить такие стадии, которые точно будет необходимо пройти независимо от того, насколько глубокой планируется реконструкция и какое здание ей подвергнется.

Сам процесс следует отличать от смежных типов работ, которые могут частично пересекаться по назначению. В нашей статье мы расскажем, что такое реконструкция, из каких этапов она состоит и какие требования предъявляются к различного рода документации этого процесса.

Понятие реконструкции здания

Наверняка многие из нас, проезжая по улицам города, замечали постройки, затянутые сеткой, вокруг которых возвышаются строительные леса. Это значит, что совсем скоро эти здания обретут вторую жизнь. То есть в настоящий момент проводится их реконструкция ‑ полная перестройка либо изменение внутренней планировки или количества этажей.

С чем это связано? Возможно, целевое использование объекта поменялось, а может быть он устарел морально или технически. Или его планируют перевести в жилое из административного или наоборот. В любом случае, перед тем как это реализовывать специалистами проводится кропотливая предварительная работа, связанная с подготовкой всего пакета необходимой документации.

На самом деле задача не из легких, так как даже незначительная ошибка может означать серьезное нарушение существующих норм. Ни малейшее отступление от действующих правил не допускается.

Перед стартом работ по реконструкции здания должен появиться проект на их выполнение. Затем он проходит процедуру согласования с контролирующими органами.

При составлении проектной документации стоит неукоснительно руководствоваться нормами действующего законодательства. Иначе специалист-эксперт имеет право вернуть на доработку весь пакет документов, в случае если им будут выявлены погрешности в чертежах, расчетах или других параметрах. Чтобы этого не произошло, нужно серьезно подходить к выбору компании, с которой вы будете заключать договор.

Для начала запросите лицензию на осуществление данного вида деятельности. Это основной документ, без которого организация не может заниматься подготовкой проектной документации для реконструкции зданий.

Отличие реконструкции здания от смежных типов работ

Кроме реконструкции здания могут модернизировать, ремонтировать, выполнять капитальный ремонт и др. Чтобы не путаться, давайте более подробно разберем основные отличия этих понятий.

• Реконструкция и капитальное строительство

Действительно, между указанными видами работ много общего. Реконструкция, равно как и капитальное строительство, является весьма сложным и трудоемким процессом, требующим от исполнителей специальных знаний, навыков и большой ответственности.

В обоих случаях требуется подготовительная документация, регламентирующая каждый этап: от возведения фундамента до монтажных работ.

• Реконструкция и ремонт

Как правило, если произносится слово «ремонт», то многие подразумевают только внутреннюю отделку здания. А реконструкция ‑ более глобальное понятие, которое не может быть проведено без ремонта. То есть сначала выполняются изменения габаритных размеров, затем следует перепланировка и в завершении ‑ финишная отделка.

Когда говорят, что здание подлежит реконструкции, это означает, что из-за сильного износа его конструктивных элементов, изменения состояния грунта требуется проведение обязательных ремонтных работ.

• Реконструкция и модернизация

Если объект строительства морально устарел, то он подлежит модернизации. То есть заменяется система инженерных коммуникаций, теплоизоляция. Если этого не сделать, то под угрозой окажется безопасность людей, которые в нем находятся.

В процессе реконструкции происходит восстановление изначального состояния здания или его переустройство (объекты архитектуры, жилые и административные здания и сооружения).

Модернизации подвергаются те элементы и части построек, которые нуждаются в улучшении, для доведения эксплуатационных показателей до уровня современных норм, для повышения качества всего здания и сооружения. Существующий размер постройки остается без изменений. То есть модернизацию можно считать видом реконструкции, проводимой без перестройки общих размеров здания и проложенных в нем коммуникаций.

Модернизацией считаются виды таких работ как замена элементов несущих конструкций, обустройство лестничных клеток, утепление, звукоизоляция и др.

• Реконструкция и техническая реставрация

Основное отличие технической реставрации от реконструкции заключается в том, что изначальные архитектурные элементы здания сохраняются. Иногда бывает сложно, а порой невозможно получить разрешение на реконструкцию зданий, признанных памятниками архитектуры.

При восстановлении изношенные элементы возвращают в первозданный облик, а некоторые, если они не представляют опасности, совсем не реконструируют.

Виды реконструкции зданий

1. Реконструкция промышленных зданий и сооружений

Если руководство предприятия приняло решение, что пора повышать эффективность, улучшать качество продукта и расширять производственные мощности, то это значит, что наступает период реконструкции промышленных объектов. Могут выполняться следующие работы: монтаж нового оборудования или увеличение количества используемого, модернизация применяемых технологий. Процедура включает в себя этапы:

• изменение этажности, укрепление имеющихся перекрытий;
• устранение дефектов (ремонт кровли, замена износившихся элементов и т.д.);
• увеличение длины пролетов и высоты производственных цехов;
• обустройство мест для монтажа нового оборудования;
• обновление и изменение коммуникаций;
• укрепление несущих конструкций.

Перед проведением работ по реконструкции зданий и сооружений, относящихся к категории промышленных, исполнителю ставится задача ‑ максимально сохранить имеющийся уровень эффективности. Именно поэтому процесс разбивается на этапы. То есть в то время, пока будут проводиться необходимые работы в одной части объекта, другие могут беспрепятственно функционировать в обычном режиме.

2. Реконструкция жилищно-гражданских зданий и сооружений

При выполнении работ в таких зданиях, как правило, происходит переоборудование внутренних помещений. Иногда увеличивают полезную площадь дома путем достраивания помещений. Часто приходится укреплять существующие несущие конструкции, восстанавливать кладку кирпича, наращивать цокольный этаж.

3. Реконструкция складских помещений

Здания, отведенные под склады, также часто нуждаются в реконструкции.

Это происходит по следующим причинам:

• имеющегося количества свободного пространства стало недостаточно;
• возникла потребность в добавлении специальной зоны (холодильной, зоны для сушки и т.д.);
• необходимо адаптировать складское помещение под хранение определенного вида товара (зерно, рыба и т.д.);
• монтаж нового оборудования (данный вид работ достаточно условно можно отнести к реконструкции);
• укрепление каркаса здания новыми конструктивными элементами.

Одним из наиболее простых и быстрых по времени выполнения видов реконструкции здания считается замена его облицовочного материала.

Основные этапы реконструкции здания

Безусловно, от состояния объекта, который подлежит реконструкции, во многом зависит перечень работ, которые будут выполняться. Также на это влияют возраст, характеристики, назначение здания. Но так или иначе основной план выполнения работ остается неизменным. Он включает в себя следующие этапы:

• аналогично проекту для нового строительства выполняется предварительная подготовка для реконструкции;
• изыскательская деятельность, обследование и анализ объекта реконструкции на необходимость ее проведения;
• проектирование;
• процесс согласования;
• реализация утвержденного проекта;
• пусконаладочные работы (совершаются по окончании строительно-монтажных работ). По составу схожи с теми, что выполняют при завершении возведения нового объекта.

Аналитика является неотъемлемой частью проведения реконструкции. На этом этапе кроме изысканий делается детальная оценка всех объектов и элементов строительного комплекса. Это изучение грунта; материалов, из которых выполнены постройки; наземных построек, а также подземных коммуникаций и конструкций; прилегающих объектов инфраструктуры; непосредственно самих помещений. Специалисты дают подробное описание, фотографируют все особенности строительства. При выявлении каких-либо нюансов, они тщательно исследуются.

По завершении данных работ, составляется подробный отчет, который содержит в себе информацию о возможности проведения реконструкции, необходимости укрепления отдельных элементов, предельно допустимой нагрузке, возможности применения определенных методов реконструкции и др.

Проектная документация готовится на основании плана реконструкции, в котором детально прописываются предполагаемые работы, приводятся нужные расчеты по изменению коммуникаций и оборудования. Перед составлением плана необходимо тщательно изучить всю имеющуюся по зданию документацию, в которой описано его текущее состояние. В составе проектных документов должны быть:

• эскиз;
• непосредственно проект ‑ напоминает проект для строительства нового здания, за исключением некоторых документов. В обязательном порядке должен включать в себя технологическую и архитектурно-строительную часть, план организации работ, пояснительную записку и сметы;
• графики, расчеты, фотоснимки;
• технико-экономическое и архитектурно-историческое обоснования предполагаемой реконструкции.

Основанием для последней может послужить:

• моральный или физический износ (сооружение требует приведения к действующим строительным нормам);
• необходимая перестройка объекта под новый вид бизнеса;
• смена собственника здания ‑ к примеру, изначально в этом производственном комплексе располагался завод, а в связи с продажей, новый владелец хочет оборудовать на этих территориях складские помещения для хранения зерна. Соответственно, необходимо их переоснащение в соответствии с действующими нормативными документами, регламентирующими эту сферу.
• добавление или сокращение существующих дверных и оконных проемов, повышение уровня безопасности здания при возникновении пожаров и взрывов и т.д.

Реконструкция ‑ достаточно длительный проект, поэтому его согласование может затянуться на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. Это обусловлено сложностью реализации и объемами работ. Часто государственные структуры, выступающие в качестве согласующего звена при реконструкции объекта, имеющего культурное или историческое значение, могут обязать вносить корректировки или дополнения в документацию. Например, некоторые здания не подлежат перепланировке, в других запрещено менять изначальные размеры и архитектуру.

Как вы уже поняли, реализация согласованного проекта ‑ ответственный этап реконструкции зданий и сооружений. Он включает в себя строительство, монтажные работы, установку технологического оборудования. Все работы должны выполняться в строгом соответствии с утвержденными документами, в противном случае требуется дополнительное согласование.

Требования к проекту реконструкции здания

Перед началом проведения работ по реконструкции крупного промышленного или жилого объекта строительства разработка проекта организации реконструкции (ПОР) является обязательным этапом. Исходниками для него являются:

• задание на проектирование;
• технические решения, основа которых использовалась из других частей проекта;
• данные, полученные при проведении инженерно-строительных изысканий;
• определенные сроки строительства;
• документы, прошедшие согласование с различными организациями по ряду вопросов.

Проект организации реконструкции (ПОР) должен разрабатываться на основе данных, полученных при инженерно-строительных изысканиях и подходить для всего объема строительно-монтажных работ или по очередям строительства.

ПОР состоит из следующих обязательных частей:

• сроки проведения работ по реконструкции;
• порядок выполнения этапов реконструкции объектов капитального строительства;
• способы и методы выполнения основных видов СМР;
• расчеты и обоснования потребности определенных ресурсов (материальных, трудовых, энергетических и др.);
• текстовая и графическая части ПОР (в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 года).

Календарный план проведения всех работ по реконструкции комплекса объектов строительства входит в состав ПОР. Основой его является организационно-технологическая схема реконструкции. В ней четко фиксируются:

• сроки работ подготовительного периода;
• очередность или этапы реконструкции;
• сроки строительства и ввода в эксплуатацию основных и вспомогательных зданий и сооружений с распределением капитальных вложений, а также объёмов СМР по определенным периодам (месяц, квартал, год).

Реконструкция объектов строительства должна проводиться не только с обязательным соблюдением действующих норм и правил, определенных законодательством РФ, но и с учетом технической, экономической эффективности, а также учитывать эстетические аспекты и принципы градостроительства конкретного населенного пункта.

Источник