Соединение квартир
Перепланировки по соединению квартир встречаются довольно редко. Тем не менее, существует практика соединения квартир по по вертикали, горизонтали, соединения квартиры и лоджии, а также соединения квартир на разных этажах и соединения квартир с двумя разными собственниками.
Соединение двух квартир: общие требования
Согласно п. 2.2.3 и 2.2.4 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840, мероприятия по объединению квартир с устройством общего проема в несущей стене (а соединение двух квартир невозможно без подобных работ) относятся к сложным видам перепланировки и нуждаются в разработке проектной документации и технического заключения о состоянии конструкций здания и допустимости перепланировки от автора проекта дома.
При этом перед проведением соединения двух квартир собственнику необходимо получить разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции. По окончании перепланировки оформляется акт о завершенной перепланировке (п.17 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840).
Все работы по проведению соединению двух квартир должны проводиться в соответствии в одобренными проектными решениями не только по соединению квартир, но и любой другой, должны проводиться с заключением договора подряда со строительными организациями, имеющими допуск СРО, и право оформления актов скрытых работ, необходимых для сдачи перепланировки Мосжилинспекции.
Пример соединения квартир по горизонтали, фото:
Соединение двух квартир в одну может производиться двумя путями:
- Соединение квартир по вертикали
- Соединение квартир по горизонтали
Соединение квартир по горизонтали
Наиболее трудоемкий путь объединения – посредством лестничной площадки, с заделыванием второго входа и организацией нежилого помещения на месте кухни. Сложность состоит в схеме получения соглашения на передачу части общедомового имущества. Собственнику желающему осуществить перепланировку необходимо провести общедомове собрание с целью получения письменного соглашения 73% жильцов дома, в котором планируется перепланировка.
В случае объединения двух квартир по горизонтали намного проще осуществить соединение квартир в одну посредством устройства проема в несущей стене между квартирами с последующим усилением металлоконструкциями во избежание нарушения прочности и устойчивости несущих конструкций здания (п. 11.3 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840).
Если она не несущая, вы сможете обратиться за разработкой проекта и технического заключения о состоянии несущих огражда ющих конструкций не к автору проекта дома, а в любую организацию, имеющую допуск СРО. Если вы не станете закладывать второй вход и ликвидировать «лишнюю» кухню, ваши квартиры юридически будут считаться отдельными, несмотря на проем между ними.
Пример соединения квартир в одну в домах серии П46М:
Соединение квартир по вертикали
Является едва ли не самым сложным видом перепланировок, однако позволяет получить двухуровневую жилплощадь.
В выводах технического заключения о допустимости устройства проема в перекрытии, должны быть приведены все необходимые расчеты по плитам перекрытия с определением безопасного места устройства проема,а также параметров проема и лестницы, объединяющей квартиры.
Если соединение квартир по горизонтали осуществляется при помощи дверного проема, соединения квартир в одну на разных этажах требуют устройства лестницы и проема в перекрытиях.
Устройство проема производится методом алмазной резки шванорезчиком или аппаратом с алмазными коронками.
Тип металлоконструкций определяется размером проема, материалом стен, этажностью и нагрузкой на плиты перекрытия.
- Также в соответствии с СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», сменившим СНиП 31-01-2003 допустим перенос ванной и уборной (в двух-уровневой квартире) с последующим их расположением над жилыми комнатами.
Соединение квартир по вертикали, фото:
Соединение квартир по вертикали, проект, фото:
Соединение квартир: каталог типовых перепланировок ОАО МНИИТЭП
Стоит отметить, что существуют и типовые проекты соединения квартир. Разработан данный проект ОАО МНИИТЭП для собственников, проживающих в домах именно этого авторства, то есть если у вашего дома другой автор проекта, то данный каталог не для вас. Использование такого проекта позволит вам сократить расходы на проектную документацию. Минусом данных проектов является то, что решения указанные в них, подойдут не каждому собственнику.
Типовые проекты объединения квартир в панельных домах ГУП МНИИТЭП, фото:
И напоследок хотелось бы поделиться примерами обратной ситуации — разделением квартир.
К слову, нашей компанией производится как процесс разработки проекта, так и его дальнейшего согласования, вне зависимости от сложности, в том числе и соединения или разделения квартир. Звоните
Примеры работ по разъединению квартир, фото:
Данный пример характерен тем, что квартиры были изначально соединены из двух квартир в одну с сохранением двух входов в квартиру. Поэтому при разделении не возникло особых проблем. Статус кухонь при соединении не изменялся (например на «кабинет»), потому это достаточно простой проект разделения: несущая стена между коридором и изолированной комнатой была замоноличена.
Источник
Объединение квартир в 2021. Все особенности.
Объединение квартир- это организация прохода между двумя смежными квартирами. При этом, юридически, две квартиры можно объединить, а можно оставить и отдельными.
Данный тип перепланировки достаточно распространен в наши дни. Здесь мы рассмотрим нюансы такой перепланировки на момент 2021 года Старые квартиры тесны и неудобны, а потому их объединение выглядит вполне логичным мероприятием. Хотя и в новостройках не редко можно встретить такие преобразования. Как говорил профессор Преображенский из нетленного булгаковского “Собачьего сердца”: “Обедать я буду в столовой, а оперировать в операционной”. И данный подход абсолютно верен.
Объединение квартир разделяют на два существенно отличающихся типа:
1. Объединение квартир по горизонтали.
Иными словами, объединяемые квартиры располагаются по соседству на одном этаже. В целом, к такому ремонту применимы все основные правила и нормы, действующие для обычной перепланировки. Однако рассмотрим наиболее часто встречающиеся особенности:
1.1. Не редко собственники хотят объединить квартиры через лестничную клетку (общедомовой коридор):
объединение двух квартир в одну
В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.
Иными словами, организовать такое собрание и согласовать перепланировку крайне трудно, а потому объединять квартиры лучше через внутреннее пространство, а не общую лестничную клетку.
1.2. Во многих домах (а особенно панельных) две соседние квартиры разделяет несущая стена, а потому их объединение невозможно без выполнения проема в капитальной стене. Не стоит забывать, что затрагивание несущих конструкций является ответственным мероприятием.
Во-первых, функциональное назначение таких стен трудно определить визуально, если выполнена отделка, а также затруднительно замерить ее толщину, поэтому для выявления конструктивного предназначения стены лучше вызывать специалистов, чтобы потом не возникло проблем. Во-вторых, проем в несущей стене требует усиления по разработанному проекту и, в соответствии с п. 1.4.8 Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508, наличие технического заключения от автора проекта дома о возможности выполнения данного проема.
Пример соединения квартир с выполнением проема в несущей стене:
проект объединения двух квартир
1.3. Объединение квартир в монолитном доме или старом кирпичном здании может быть осуществлено путём демонтажа не несущей межквартирной перегородки, которые выполняются из двойных гипсобетонных панелей с воздушным зазором, кирпича, пеноблоков и т.д.
Однако, в соответствии с п. 2.2.5 Приложения 1 всё того же постановления согласование устройства проема в межквартирной перегородке осуществляется только по проекту перепланировки, выполненном проектным бюро, имеющем допуск саморегулирующей организации на исполнение соответствующих проектных работ.
Пример объединения квартир с демонтажом межквартирной перегородки:
1.4. Часто при объединении двух квартир вторая кухня становится не нужна, и возникает желание сделать из неё жилое помещение. Однако напрямую это делать нельзя: в соответствии с п.24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход прост: назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не “жилой комнатой”, а “кабинетом”.
1.6. Для объединения двух квартир в одну необходимо, чтобы у этих квартир был хотя бы один одинаковый собственник. Иначе Жилищная инспекция не выдает своего разрешения.
2. Объединение квартир по вертикали.
В этом случае квартиры располагаются (хотя бы частично) друг над другом. Данный вариант встречается гораздо реже, чем объединение квартир по горизонтали, так как он сопряжен с куда большими трудностями и нюансами:
2.1. Прежде всего такое объединение требует выполнение проема в перекрытии между квартирами:
Зачастую выполнить такой проем невозможно, так как его выполнение даже с усилением приведет к обрушению перекрытий (например, если отверстие идет поперёк раскладки сборных плит). В любом случае вопрос возможности исполнения, усиления и реализации таких проемов должны выполняться на основании как минимум консультации с квалифицированными специалистами, а не на основании сомнительных заключений дизайнеров или прорабов. В противном случае, такие преобразования могут привести к плачевным последствиям.
Комментарии к видео:
Изменился пункт: Общедомовое собрание при затрагивании общедомового имущества необходимо проводить согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017, ППМ №1572 от 17.12.2018 и ППМ № 1335 от 19.08.2020).
Изменился пункт: Демонтаж перегородки между двумя квартирами необходимо согласовывать по проекту согласно п.2.2.5 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017, ППМ №1572 от 17.12.2018 и ППМ № 1335 от 19.08.2020 ).
Для объединения квартир необходимо, чтобы у той и другой квартиры был хотя бы один общий собственник.
2.2. Помимо выполнения самого проема, под него для перехода между этажами необходимо “впихнуть” лестницу. В соответствии с п.8.2 СП 54.13330.2011 “Здания жилые многоквартирные” уклон внутриквартирных лестничных маршей следует принимать не менее 1:1,25, а ширину не менее 0,9м. Иными словами, если у Вас высота этажей 2,7 метра, то длина лестницы для соблюдения безопасности и удобства передвижения должна составить 3,375м. Далеко не всегда удается “втиснуть” в внутриквартирное пространство такую лестницу. Конечно, её можно сделать двухмаршевой с промежуточной площадкой, но возможность устройства такой площадки опять-таки связана с конструктивными особенностями конкретной квартиры.
2.3. В соответствии с п. 2.2.3 Приложения 1 постановления Правительства Москвы №508 согласование объединения квартир по вертикали производится только по проекту перепланировки квартир, выполненному компанией, имеющей доступ саморегулирующей организации на исполнение данных проектных работ. При этом к данному проекту согласно п. 1.4.8 Приложения 3 того же постановления должно прилагаться техническое заключение о возможности такого объединения, выполненное автором проекта дома.
2.4. При объединении квартир по вертикали можно размещать мокрые помещения вышележащей квартиры (ванную, санузел и т.д.) над жилыми помещениями нижележащей квартиры. Об этом прямо сказано в виде исключения в п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10 и п.9.25 СП 54.13330.2016. Дела с устройством жилой комнаты на месте кухни обстоят также как и с объединением квартиры по горизонтали (см.выше).
Надеемся, информация в статье была для Вас полезной. Также советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры и штрафах за незаконную перепланировку квартиры.
Источник