Срок службы фундамента жилого дома

Сроки службы разных типов многоквартирных и частных домов

Каков срок службы разных типов домов: 50 лет, 75, 100, 150, 200 или больше?

Все зависит от материала (газобетон, брус, каркас, монолит), особенностей эксплуатации, погодных и климатических условий.

В связи с реновациями / капитальными ремонтами человек все чаще задумывается: «Стоит ли того покупка недвижимости в старом доме? Или лучше за те же деньги взять новостройку на окраине?».

Старый жилфонд – это проблемы с коммуникациями, протеканием крыши, расхождением швов, промерзанием. Вполне возможно, что через пару лет какая-нибудь программа реновации приведет к сносу зданий, а на участке появятся многоэтажки.

Особенности эксплуатации дома и нормативные сроки эксплуатации

Нормативный срок эксплуатации жилых домов – устаревший термин, обозначающий целесообразное с экономической точки зрения использование объекта. Грубо говоря, это период, в течение которого не возникнет критичных проблем (вроде разрушения плит перекрытия или несущих колонн).

К окончанию нормативного срока эксплуатации многие элементы здания не исчерпывают резервы прочности, поэтому могут использоваться в течение некоторого времени. Проведение профилактического и капитального ремонта может увеличить сроки эксплуатации.

Получается стандартная ситуация, о которой рассказывают люди: «Сталинка 100 лет стояла, а потом еще 100 лет будет стоять. А новостройка по швам пошла через 3 года…».

Строительные конструкции подвергаются колоссальной нагрузке. И это не только тяжесть плит / мебели / предметов интерьера, но и мороз, ветер, повышенные температуры, солнечные лучи.

Сносить или не сносить?

При принятии решения учитывают ряд факторов:

1. Состояние жилья. Аварийные здания с разрушенными плитами и несущими конструкциями могут в любой момент «сложиться карточным домиком». Угроза жизни людей заставляет снести здание, а на его месте построить новое.
2. Экономическая целесообразность. Дело касается так называемого «частного сектора», раскинувшегося в крупных городах. Срок службы деревянного дома или кирпичной постройки может составлять хоть 300 лет. Но стоимость земли, на которой стоит объект, не соответствует размерам коттеджа. Власти по указке инвесторов могут принять решение о сносе здания и строительстве на участке очередной многоэтажки или торгового центра.
3. Внешний вид. Ветхие здания портят архитектурный облик населенного пункта. Если появляется инвестор, объекты тут же сносят под предлогом истекших нормативных сроков эксплуатации. Само собой, на месте старого домика появляется новостройка.
4. Культурная и историческая ценность. Если объект имеет такой статус, то находится под охраной государства. Будут проблемы с реконструкцией, изменением фасадов, переходом прав собственности, установлением обременений (в зависимости от категории объекта). Бывает такое, что нормативный срок службы кирпичного дома XIX века давно истек, но после ремонта строение продолжает использоваться.

5 групп объектов и их сроки службы

В зависимости от материала изготовления основных элементов (т.е. тех, которые невозможно заменить) выделяют 5 групп объектов.

Срок эксплуатации	Фундамент	Перекрытия	Стены
150 лет	Каменный / бетонный	ж/б	Крупные локи, кирпич, монолит
125 лет	Каменный	Железобетонные или каменные по металлическим балкам	Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные
100 лет	Каменный / бетонный	Перекрытия из железобетона, древесины или же из камня по металлическим балкам.	Облегченная конструкция стен из кирпича.

Могут использоваться шлакоблоки. 30 лет Древесно-каменные

Глинобитные Деревянные Каркасные 15 лет Деревянные Дерево и тонкие доски Дерево, гипсокартон.

Срок службы сталинских домов – от 125 до 150 лет. Период строительства – 1930—1956

Если прикинуть самый лучший расклад, то подобные объекты выйдут из сроков только в 2106 году (1956 + 150). При самом неблагоприятном исходе – 2050, т.е. через 30 лет. Подобные объекты на рынке недвижимости не зря считаются элитными.

И дело не только в расположении почти в самом центре, но и в:

высоких потолках (до 4 метров);

просторных комнатах (по 20-30 м2);

шикарной внешней отделке в духе сталинского ампира.

Как правило, объекты предназначались для партийной номенклатуры и заслуженных деятелей. Но в связи с дороговизной строительства проект со «сталинками» быстро свернули.

Перед властями стояла задача расселить людей и дать каждому «свой угол» (пускай и небольшой). Именно по этой причине города начали расти «хрущевками».

Срок службы панельного дома – 50 лет. Период строительства – с 1955 по 1980-е

Подобные объекты планировались как «временные». В условиях советской экономики постарались сэкономить на всем:

• комнаты стали «проходными»;
• санузел совместили для экономии пространства;
• кухню сделали площадью в 4-6 м.

Если произвести математический расчет, становится ясно: многие «панельки» сегодня уже вышли из нормативных сроков (1955 + 50 = 2005 год).

Отсюда и частые проблемы:

• протекает крыша;
• промерзают швы;
• лопаются стояки;
• забивается канализация и так далее.

Не так давно было принято решение о капремонте хрущевок. В ходе процедуры планируется:

• утеплить фасады;
• провести внешнюю или внутреннюю отделку;
• заменить коммуникации;
• отремонтировать отдельные элементы.

Временные панельки, рассчитанные максимум на 50 лет, в результате могут прослужить гораздо больше. Недвижимость пользуется спросом на рынке (во многом за счет дешевизны).

Срок эксплуатации кирпичного многоквартирного дома – до 100 лет. Период строительства – с 1955 по 1980-е

Это так называемые «улучшенные хрущевки». По площади квартир и расположению коммуникаций изменений практически нет.

Но отличительными чертами подобных многоэтажек являются:

• кирпичные стены, способные сохранять тепло;
• улучшенная звукоизоляция;
• увеличенные сроки эксплуатации.

Если провести простой расчет, становится понятно: дома, построенные в 1955 году, простоят до 2055 г. (т.е. еще почти 40 лет). Если провести капитальный ремонт с заменой коммуникаций, то дом прослужит еще дольше.

Срок службы «брежневок» — до 100 лет. Период строительства — с 1965 по 1980 годы

Объекты строились уже как постоянное жилье. Основные черты:

• высота этажей – от 9 до 16 (в зависимости от серии);
• лифты;
• мусоропроводы на этаже (которые сегодня больше не работают);
• потолки выше 2,50 м;
• кухни около 8-10 м2.

Но при этом «повышение в этажности» стало причиной другой проблемы – грязные подъезды и жуткие лестничные пролеты.

Если прикинуть, что даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств нормативные сроки по подобным объектам выйдут к 2065 году. Т.е. еще лет 40-50 проблем быть не должно.

Сносить подобные многоэтажки экономически нецелесообразно. Поэтому разрабатываются планы по капитальному ремонту и реконструкции «брежневок». Другой вопрос, что необходимо финансирование подобных мероприятий.

На рынке недвижимость также пользуется спросом. Стоимость панельных домов 80-х годов ниже, чем цены на новостройки. При этом покупателей привлекает обжитой район (школы, детские садики, магазины – все это в шаговой доступности).

Срок эксплуатации многоквартирных домов-панелек современного образца – до 100 лет. Строительство – с 1980-х

Подобные объекты строились в период с 1980-х годов. Продолжают они пользоваться спросом и сегодня. Т.е. можно прикинуть, что нормативные сроки по подобным объектам истекут к 2080 году или позже.

Но здесь возникает другая проблема: строительство ведется по индивидуальным проектам. Но при этом качество жилья и срок его службы сложно предсказать.

Известны случаи, когда из-за проблем с контролем качества и хода строительства уже через 2 месяца после сдачи объекта в эксплуатацию появлялись трещины на несущих стенах. Подобные неприятности связаны с нарушением технологии строительства.

Срок службы монолитно-кирпичных домов – 100-150 лет. Строительство – с 1980-х

Монолитные новостройки – бесшовные бетонные сооружения, представляющие собой цельнолитую конструкцию. Подобные объекты не состоят из отдельных блоков (кирпичи, панели). На месте строительства собирается каркас, в который заливают жидкую бетонную массу.

В результате шаг за шагом отливается вся конструкция (несущие перегородки, перекрытия и так далее). Чем меньше швов, тем выше прочность здания. В результате многие объекты прослужат больше 150 лет. Само собой, при соблюдении технологии.

На рынке представлены разные виды объектов:

• цельные монолитные;
• каркасно-монолитные;
• монолитно-кирпичные и другие.

Т.е. современные новостройки, построенные с соблюдением технологии, будут пригодными для жизни и в 2100 году, и в 2150 году.

Срок службы дома из сип-панелей – до 50 лет

Строительство быстровозводимых конструкций «под ключ» оставляется с использованием:

• пенополистирола ПСБ-25 (35, 50);
• самозатухающего пенополистирола ПСБ-С-25 (35, 50);
• клея.

Срок эксплуатации объекта зависит от использованных конструктивных решений и материалов. Но производители дают гарантию, что дом прослужит минимум 30 лет. Максимальный срок эксплуатации до 100 лет.

Срок службы каркасного дома – от 30 лет

Производители заверяют, что при соблюдении технологии объект прослужит чуть ли не 100 и не 200 лет.

Но опыт Канады и Финляндии показывает, что строения на основе деревянного каркаса служат около 50-70 лет. Что касается РФ, то здесь и вовсе можно рассчитывать максимум на 30 лет (объективно).

Причина – несоблюдение технологии. В частности:

• использование при строительстве каркасников так называемой «древесины естественной влажности»;
• отказ от утепления подветренной стороны;
• ошибки в расчетах угла крыши по среднегодовым осадкам в виде снега.

Нужно учитывать, что срок службы пенопласта не превышает 40 лет. Минеральная вата сохраняет характеристики и свойства в течение 35 лет (зависит от качества). Мембранные пленки и гидроизоляцию можно использовать и через 200 лет. Срок службы обработанной древесины – 50 лет.

Срок службы дома из бруса в России – от 30 до 100 лет

Все зависит от условий эксплуатации. Влияют не столько погодные и климатические факторы, сколько регулярный уход.

Повышенная влажность приводит к распространению белого домового грибка, способного уничтожить древесину за пару месяцев. Губителен для материала и огонь.

На этапе строительства стоит предусмотреть защиту от 2-х основных «врагов». Для этого наносятся антисептики и антипирены.

В первые 2 года после постройки происходит усадка, поэтому важно:

• проверять компенсаторы;
• закручивать гайки;
• поддерживать уровень влажности;
• следить за изменением стен.

Если появляются мелкие трещины, нужно заделать их герметиком.

Регулярный уход подразумевает, что нужно будет:

• проверять 1 раз в год состояние древесины и замазывать трещины;
• устранять следы повреждений и поражений;
• обновлять защитные составы 1 раз в год (если у вас лак) или 1 раз в 2-3 года (если используем краску).

В условиях российского климата при отсутствии надлежащего ухода объект простоит меньше 30 лет.

Срок службы дома из клееного бруса – до 30 лет

В России действуют «Нормативные усредненным срокам службы жилых домов». В них указывается, что частные дома из цельного бруса относят к 4 группе.

Это значит, что усредненные сроки службы на подобные строения составляют в 50 лет. На модифицированные (т.е. те, в которых используют брус + клеевые составы) установлен примерно тот же срок.

Т.е. государство считает, что «длительность жизни» строения из бруса будет не больше 50 лет. Но при этом важно понимать, что все зависит от условий эксплуатации и от соблюдения технологии строительства.

Причины столь «маленькой жизни» коттеджей и дач понятны:

• производители-лидеры (вроде немецкой Henkel или американской LIQUID NAILS) указывают срок службы клеев не больше 20 лет;
• брус плохо выдерживает постоянные перепады температуры;
• материал может промерзать (если верить отзывам покупателей).

При заключении договора на строительство объекта из клееного бруса читайте условия гарантии. Как правило, компания, оказывающая услуги, указывает не больше 3-6 лет (что также может свидетельствовать о качестве и надежности технологии).

Срок службы дома из оцилиндрованного бревна – до 30 лет

Нормативный срок, указанный в документах, — не больше 50 лет. Т.е. государство считает подобные строения менее надежным по сравнению с кирпичными или бетонными.

Но при этом производители, продающие дома из оцилиндрованного бревна, рассказывают о 75, 100, 150 годах беспроблемной эксплуатации.

Но все зависит от:

• особенностей местности и климатических условий;
• соблюдения технологии строительства (и обработки материала);
• качества использованной древесины;
• соблюдения правил эксплуатации и ухода за материалом.

Срок службы каркасно-щитового дома – 15 лет

Именно такой срок указывается в классификации жилых зданий по капитальности. Производители уверяют, что «жизнь» строений можно увеличить чуть ли не до 150-200 лет, если:

• использовать каркас из качественных материалов: лиственница сохраняет свойств в течение 100-120 лет, сосна – до 100 лет; монолитный каркас прослужит до 150-200 лет;
• залить прочный фундамент (он «проживет» дольше каркаса);
• заказать строительство частного дома у компании с лицензированными технологиями.

Само собой, придется ухаживать за деревом, защищать от распространения грибков, ликвидировать трещины (замазывать их герметиками и специальными веществами).

Срок службы дома из газобетона – от 40 лет

Газосиликатные блоки – материал на основе смеси песка, воды, цемента, извести, алюминиевой пудры, как бы «запеченный» под воздействием повышенных температур. Изделия способны выдерживать большие нагрузки, поэтому могут использоваться при строительстве зданий высотой до 5 этажей.

Разрушают материал природные факторы (влага и циклы заморозки-разморозки). Особенно опасно проникновение воды в мелкие поры, если блоки не защищены отделочными материалами.

Есть отзывы и комментарии производителей о том, что строения из газобетона могут прослужит и 70 лет, и 100, и 150. Но нужно понимать, что все зависит от особенностей эксплуатации.

По ГОСТу установлены сроки эксплуатации жилых и коммерческих объектов. Но классификация является достаточно условной. Много раз обсуждали ее возможное изменение, но в 2021 году никаких новшеств не прогнозируется.

Источник