Утепление стен снаружи законно ли это

Должна ли УО утеплять фасад дома за счёт средств текущего ремонта

Продолжаем разбирать сложные вопросы, связанные с разграничением капитального и текущего ремонтов общего имущества собственников помещений в МКД. Сегодня читайте о том, к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.

Текущий ремонт – предупредительный, предотвращает износ конструкций и устраняет мелкие повреждения

Споры о том, что относится к текущему, а что капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, – типичная ситуация сегодня. Собственники, управляющие организации и региональные операторы по капремонту постоянно выясняют, кто, что и за какие деньги должен ремонтировать в МКД, особенно в старом жилфонде.

Минстрой РФ в письме от 27.02.2018 № 7026-АС/08 попытался разграничить понятия двух ремонтов общего имущества:

• Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются.
• Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Согласно п. 18 ПП РФ № 491, текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Несмотря на множество определений текущего и капремонтов, споры по этому поводу между УО, собственниками и органами ГЖН не прекращаются. Например, мы рассказывали о деле, в котором рассматривался вопрос, является ли ремонт отмостки дома капремонтом или проводится за счёт текущего.

Сегодня разбираемся с вопросом, к чему относить работы по утеплению фасада многоквартирного дома.

Правила № 170 включают восстановление теплозащиты и теплоизоляции стен МКД в перечень работ по текущему ремонту

Согласно пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация.

В п. 4.3.1 Правил № 170 указано, что УО должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания. Также УО отвечает за надлежащую тепло- и влагозащиту наружных стен и утепление промерзающих участков фасада (п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.12 Правил № 170).

Согласно п. 4.10.5.1 Правил № 170, теплоизоляцию ограждающих конструкций жилых зданий следует устраивать в соответствии с действующими нормативными документами. В соответствии с п. 4.10.5.2 Правил № 170, теплозащиту дефектных участков стен и крыш производят путём

• устранения неисправностей в ограждающих конструкциях;
• просушки отсыревших участков стен и крыш;
• утепления участков ограждающих конструкций с недостаточным сопротивлением теплопередачи дополнительным утепляющим слоем;
• просушки или замены отсыревшего утеплителя на более эффективный;
• восстановления герметизации стыковых соединений панелей, сопряжений стен с оконными блоками, балконными плитами и отделкой стен.

Такие работы в отдельных помещениях МКД включены в перечень работ, входящих в плату собственников за текущий ремонт в составе размера платы за жилое помещение (приложение 2 к 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда»).

Утепление стен МКД входит в минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества

Минимальный перечень необходимых для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД работ и услуг и порядок их выполнения определены Правительством РФ в ПП РФ № 290 (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ). Согласно п. 3 ПП РФ № 290, управляющие организации должны:

• проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;
• выявлять следы коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей;
• устранять повреждения в кладке, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями.

Если УО установила такие нарушения, в том числе утрату теплозащиты ограждающих конструкций, она обязана разработать план их устранения и выполнить его. Утепление входит в минимальный перечень работ и услуг как способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций.

Этого мнения часто придерживаются суды, разрешая споры о том, должна ли УО утеплять стены дома за счёт платы собственников за содержание жилья, или же это капремонт. Например, позиция, что такие работы относятся к текущему ремонту, содержится в решении Нижегородского районного суда Н. Новгорода от 13.05.2019 по делу № 2-617/2019.

УО обязана проводить текущий ремонт, даже если есть необходимость в капитальном

Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, в перечень работ по капремонту общего имущества многоквартирного дома включён ремонт фасада. В некоторых регионах власти дополняют этот перечень и относят к ремонту стен дома ещё и их утепление, как, например, сделали в Санкт-Петербурге. А правительство в Самарской области, наоборот, решило исключить такие работы из перечня по капремонту из-за их высокой стоимости.

Но в данному случае речь идёт о капитальном ремонте целого фасада МКД. Если же в утеплении нуждается отдельный участок стены/помещении, то работы по восстановлению теплозащиты – обязанность УО, что предусмотрено ПП РФ № 290. Эту позицию подтверждает практика ВС РФ, который указывал, что необходимость в капремонте не прекращает обязанности управляющих организации проводить текущий ремонт для восстановления надлежащего состояния общего имущества в доме (определения от 21.08.2019 № 302-ЭС19-13268, от 27.08.2019 № 307-ЭС19-14880).

Такие выводы делают и суды нижестоящих инстанций, например, в деле № А17-6634/2017. Если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

На заметку

Вопрос разграничения текущего и капитального ремонтов отдельных частей и элементов, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, по-прежнему спорный и решается зачастую в суде.

ПП РФ № 491 и № 290, Правила № 170 относят утепление части фасада многоквартирного дома, восстановление его теплозащиты к перечню работ, которые управляющая организация должна проводить в рамках текущего ремонта. Судебная практика часто придерживается именно этой позиции.

Однако, если собственники решат утеплить фасад в рамках капитального ремонта, то они могут включить такие работы в перечень и утвердить на общем собрании при условии, что:

• фонд капремонта МКД формируется на спецсчёте,
• или в региональную программу капремонта включены такие работы.

Также собственники вправе принять решение о сборе целевых взносов на утепление фасада многоквартирного дома. Если же они требуют от УО выполнить такие работы за счёт размера платы за содержание жилья и дело дойдёт до суда, судья может встать на сторону собственников.

Источник

Штраф за утепление фасада многоэтажки с 2021 года — что говорит закон и сколько придется отдать денег?

Вторичный жилфонд и так резко контрастирует на фоне нарядных новостроев, но в последнее время эта разница стала бросаться в глаза еще сильнее. И дело тут уже не столько в ветхости старых домов с их облупившейся плиткой и осыпающейся облицовкой, сколько в утепленных хозяевами пестрых фасадах, часто чересчур броских и аляповатых.

И получается такая мозаика от несогласованности, ведь далеко не все жители многоквартирных домов спешат утвердить проект до его реализации, даже игнорируя тот факт, что подобный самоуправ запрещен законом.

Почему нельзя?

Ну, казалось бы, что здесь такого, ведь утепление фасада своими силами только на руку управляющим компаниям. И вроде бы все так, но речь идет не о текущем, а о капитальном ремонте, который все-таки должен оставаться в компетенции коммунальщиков.

Для этого есть целый ряд причин, и, в первую очередь, речь идет о массовых нарушениях действующих строительных норм и правил, которыми довольно часто грешат частные строительные компании.

Так, пытаясь заделать щели или прикрепить арматуру для того, чтобы набросать на дом новую смесь, рабочие бригады высверливают старые швы, используют неподходящие по составу растворы или даже нарушают целостность несущих конструкций.

То есть, «разношерстность» такой отделки, делающая дома пестрыми, а иногда и откровенно несуразными – это еще полбеды. Другое дело, что никто не принимает ко вниманию эти риски, да и вкусы у всех слишком разные в результате чего фасады многоэтажек покрываются разноцветными пятнами с разными фактурами и материалами облицовки, напоминающими лоскуты.

Какие штрафы можно схлопотать

Усугубляет ситуацию и тот факт, что если раньше подобные явления были единичными, теперь их можно наблюдать сплошь и рядом. И вполне естественно, что на эту проблему стали обращать внимание не только недовольные соседи, не желающие, чтобы их дом превращался в лоскутное одеяло, но и сами коммунальщики.

Нет, утеплять фасад можно и даже нужно, ведь со временем панельные и даже кирпичные дома теряют свои теплосберегающие свойства. Другое дело, что подобные мероприятия должны проводится силами специалистов, нанятых управляющей компанией, и только по предварительному согласованию.

Если же пренебречь этим простым требованием, то следует быть готовым к тому, что придется понести административную ответственность за ненадлежащее оформление фасадов, которое официально классифицируется, как нарушение жилищного кодекса, согласно Постановлению Правительства N 491 (от от 13.08.2006, ред. от 29.06.2020) о правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Что касается наказания, то согласно статье 7.22 КоАП РФ, в этом случае предусматриваются штрафные санкции в размере от 4 до 50 тысяч российских рублей, в зависимости от того, кто отвечает за самовольную облицовку – физическое лицо или юридическое.

Но и это еще не все, ведь после уплаты штрафа придется вернуть дому первоначальный вид. А это – еще та головная боль, ведь в процессе нанесения новых слоев строителям так или иначе приходится сбивать старую фасадную облицовку.

Как утеплить фасад законно

Ознакомление с приведенной выше информацией заставляет задаваться вполне логичным вопросом: «Так что же теперь, сидеть в холоде, продуваясь всеми ветрами из сквозных щелей?». И особенно он тревожит жителей угловых квартир, расположенных на розе, что, к превеликому сожалению, не является редкостью.

На самом деле повода для паники и уж тем более для расстройства нет, ведь все решается, но только через управляющую компанию. Для этого, правда, придется похлопотать, ведь жильцы должны доказать, что их квартира действительно нуждается во внешнем утеплении. Необходимо провести независимую экспертизу, доказывающую наличие отклонений по нормативам внутри помещения (температура, влажность и пр.) и прикрепить результаты к обращению в УК с просьбой проведения профессионального утепления за ее счет.

Да-да, именно за ее счет, поскольку по закону эти расходы должны нести не жильцы, а коммунальные предприятия.

В то же время практика показывает, что в абсолютном большинстве случаев такие заявления возвращаются отправителю с отказом. И чаще всего УК ссылаются на то, что придется подождать своей очереди на капитальный ремонт дома. Но поскольку жить в таких условиях действительно невыносимо, то ни о каком ожидании и речь быть не может.

А это значит, что следующий шаг, который должен сделать квартиросъемщик на пути к восстановлению справедливости и возвращению к нормальным жилищным условиям, это обращение в судебные органы с предоставлением полученного отказа. И не стоит бояться подобного развития ситуации, ведь практика показывает, что большинство таких исков остаются удовлетворенными.

Источник

Тема: Утепление фасада, нужно ли согласование?

Опции темы

Поиск по теме

Утепление фасада, нужно ли согласование?

Добрый день. выполнил утепление фасада вокруг своего окна пенополистиролом за счет собственных средств, дом панельный. Теперь УК требует демонтировать данный утеплитель или узаконить. Возникает вопрос: нужно ли согласовывать утепление фасада с остальными собственниками многоквартирного дома? Если да, то достаточно ли будет составить протокол общего собрания и подписать не менее 2/3 всех собственников? Заранее спасибо.

изменения вида фасада здания — это надо согласие в бти, а не собственников.

С какой радости? БТИ вообще не уполномочено давать никаких согласий

Ответ: да, нужно, ибо внешняя стена здания — это общее имущество собственников многоквартирного жилого дома, использование которого возможно только по решению общего собрания. Да, будет достаточно.

Меня смущает слово «пользование» общим имуществом, ведь по факту человек утепляя стену дома ею не пользуется.

Да ладно?!
А утепление он к воздуху цепляет?! Или оно на антигравах подвешено?
Прикреплено к стене = пользование стеной.

Покраска стены около своего окна тоже должна быть согласована?

Вообще-то да. Покрасить-то можно по-разному. Кто-то просто внешний вид подновит и никого это заботить не будет и трогать собственника и приставать с формальностями, скорее всего, не станут. А можно и похабщину какую намалевать. И вот тут уже очень вероятен конфликт с соседями.

А так обязанности по содержанию в надлежащем виде общего имущества (включая внешнюю сторону стен МКД) несёт ТСЖ или УК.

Здравствуйте, Олежик87.
Предполагаю, что одного решения собрания собственников МКД недостаточно, хотя и нужно. Так как МКД является частью архитектурного ансамбля города (населённого пункта), то изменение внешнего вида фасада должно быть согласовано со службой главного архитектора города. Иначе можно город превратить в нечто непонятное для глаза. Полагаю, что и вопросы безопасности при этом не на последнем месте.

Мы прошедшим летом утеплили фасад административного (офисного) здания по решению собственников (есть протокол собрания). Но до начала работ разработали и согласовали проект эскиза внешнего вида и материалы главным архитектором города. Это целый альбом.

Даже вывеска на здании должна быть соответствующим образом согласована, иначе можно нарваться на неприятности.

Последний раз редактировалось Ilfan; 02.02.2015 в 23:52 .

Источник