Является ли стена квартиры общедомовым имуществом

На устройство проема в несущей стене для объединения двух смежных квартир нужно согласие 100% собственников помещений в МКД

ndefender / Depositphotos.com

Владельцам смежных квартир, которые пробивают проем в несущей стене между ними и объединяют их в одну, необходимо заручиться согласием 100% остальных собственников помещений в МКД. На это указал суд по делу о восстановлении нарушенного полотна стены, при том, что объединение квартир было давно узаконено (Определение Конституционного Суда РФ от 28 ноября 2019 г. № 3037-О)

Соседи снизу потребовали от собственников «объединенной» квартиры заложить проем, а от органа МСУ – «отменить» согласование перепланировки, указывая сразу на несколько обстоятельств:

• при объединении «исходных» квартир собственники пробили между ними проем в несущей стене. Однако дом, в котором они живут, является крупнопанельным, и в таких домах в несущих стенах вообще категорически запрещено пробивать какие-либо проемы;
• указанный проем в несущей стене, естественно, уменьшил площадь самой стены. А раз несущая стена является общим имуществом собственников помещений во всем МКД, то на уменьшение размера этой стены, даже всего лишь на площадь дверного проема, нужно получить согласие всех остальных собственников. Такого согласия у ответчиков нет;
• наконец, на момент слияния «исходных» квартир, они были в собственности двух разных собственников. А объединять квартиры может только такой собственник, который единолично владеет обеими.

Первая инстанция, однако, «вступилась» за объединенную жилплощадь:

• действительно, п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» не разрешает пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Однако названный пункт находится в подразделе 4.2.4. «Балконы, козырьки, лоджии и эркеры». Значит, запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных зданий распространяется в данном случае только на балконы, козырьки, лоджии и эркеры;
• для слияния квартир в одну вовсе не требуется, чтобы титульным собственником обеих квартир было одно лицо, это противоречило бы Гражданскому кодексу, а под термином «собственник», применительно к ч. 1 ст. 40 Жилищного кодекса, понимается не одно конкретное лицо, а определенная категория лиц, в том числе сособственников, которые обладают правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Кроме того, ответчики состоят в зарегистрированном браке;
• что касается согласия всех остальных собственников квартир в доме на устройство дверных проемов в несущей стене, то оно вовсе не нужно. Несущая стена, конечно, относится к общему имуществу согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и подп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, но в рассматриваемом случае границы квартиры не изменяются путем присоединения к ней части общего имущества в МКД, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы частной квартиры, в связи с чем для согласования перепланировки мнение иных собственников значения не имеет;
• наконец, результаты судебной строительно-технической экспертизы однозначно говорят о том, что нарушений требований строительных и иных норм и правил при слиянии спорных квартир не установлено, техсостояние объединенной квартиры оценивается как исправное и работоспособное, спорные работы по перепланировке и переустройству не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако апелляционная инстанция решение райсуда отменила:

• райсуд пришел к выводу, что устройство дверного проема в несущей стене в спорной квартире не предполагает уменьшение общего имущества МКД, поскольку не изменяет границы жилого помещения путем присоединения к нему части общего имущества МКД, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы квартиры. Однако этот вывод ошибочен;
• сам характер работ, в результате которого в несущей стене организуется проем, свидетельствует о том, что происходит уменьшение общего имущества за счет уменьшения площади несущей стены. Эти мероприятия повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество МКД путем частичного разрушения несущей стены дома, то есть уменьшение размера общего имущества;
• следовательно, проведение таких работ возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. А такое согласие отсутствует;
• при этом не имеет значения, что в результате произведенных работ не была присоединена часть общего имущества, поскольку необходимость получения согласия всех собственников помещений в МКД, установленная ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, регламентирует иные случаи реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений, в результате которых общее имущество не уменьшается, а присоединяется к помещению собственника;
• в связи с этим выводы строительно-технической экспертизы о безопасности проведенных работ не могут рассматриваться как достаточные для признания произведенной перепланировки и объединения квартир законными и отказа в иске;
• согласование указанных работ органом МСУ не может подменить собой согласие собственников;
• перепланировка и объединение квартир – незаконны, а ответчики обязаны привести квартиры в первоначальное состояние путем восстановления несущей стены, в которой оборудован проем. Возложение данной обязанности не может рассматриваться как влекущее за собой возникновения у ответчика ущерба, несоизмеримого с допущенным нарушением, а требования истцов, направленные на восстановление общего имущества МКД не могут быть квалифицированы как злоупотребление своими правами.

Ответчики пытались добиться пересмотра в кассации, но безуспешно. Последней «надеждой» была жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации – собственник новой квартиры указывал, что ч. 2 ст. 40 ЖК РФ о необходимости согласия всех собственников помещений в МКД на перепланировку помещений с присоединением части общего имущества в доме противоречит Конституции Российской Федерации, ст. 25 (о неприкосновенности жилища), ст. 35 (о гарантиях права частной собственности) и ст. 40 (о праве на жилище). КС РФ отказался рассматривать жалобу, отметив, что спорная норма сама по себе не содержит неопределенности и не может рассматриваться как нарушающая права заявителя в указанном в жалобе аспекте.

Любопытно, что при этом КС РФ упомянул два других своих «отказных» определения, в одном из которых обсуждалась жалоба на то, что ст. 36 ЖК РФ именно не определяет несущую стеновую панель дома как часть общего имущества и потому не требует согласия собственников МКД на перепланировку помещений с устройством отдельного входа (определение от 25 сентября 2014 г. № 2079-О).

Источник

Общее имущество в МКД

Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).

Кто распоряжается ОИ

Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.

Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).

При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).

Что входит в состав ОИ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме .

К общему имуществу относятся:

• помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
  • межквартирные лестничные площадки
  • лестницы
  • лифты и лифтовые шахты
  • коридоры
  • технические этажи
  • чердаки
  • подвалы и технические подвалы
• помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
  • элементы озеленения и благоустройства
  • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети ( пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ):

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
• внутридомовая инженерная система водоотведения;
• внутридомовая система отопления;
• внутридомовая система электроснабжения.

Определение состава ОИ

Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 :

• Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ.
• Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
• Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Источник

Как заработать на общем имуществе в многоквартирном доме

Получить деньги за рекламные вывески и пристройки к дому

Собственники жилья в многоквартирном доме на самом деле богаче, чем привыкли думать. Им принадлежит право общей долевой собственности на имущество.

По закону собственники помещений в многоквартирном доме — далее в статье я буду называть его МКД — могут получать пассивный доход от общего имущества в доме. Не все об этом знают, поэтому часто арендаторы — интернет-провайдеры, операторы сотовой связи, продуктовые магазины, салоны красоты, стоматологические клиники — не платят за то, что используют общее имущество МКД.

В статье расскажу, как можно пополнить бюджет дома за счет общего имущества, на что потратить эти деньги и как пресечь незаконное использование имущества МКД.

Что такое общее имущество

Из формулировки «право общей долевой собственности на общее имущество» понятно, что это право принадлежит всем без исключения собственникам помещений в МКД и делится между ними на доли.

Общее имущество в МКД — это то, что:

1. Не входит в состав квартир.
2. Не принадлежит отдельным собственникам.
3. Обслуживает больше одного помещения в доме.

Например, это лестницы и лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки и подвалы, крыши, фасады, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, земельный участок под домом — список далеко не полный. Другие виды общего имущества в МКД перечислены в жилищном кодексе.

В отличие от права собственности на саму квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает автоматически — без регистрации или специального оформления, одновременно с правом собственности на помещение.

Размер доли

Размер доли в праве собственности на имущество МКД определяется по статье 37 жилищного кодекса. Такая доля пропорциональна размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику.

Предположим, площадь жилых и нежилых помещений в доме — 6500 м 2 , а площадь конкретной квартиры — 58,5 м 2 :

58,5 м 2 / 6500 м 2 × 100% = 0,9%

Получается, что собственнику квартиры площадью 58,5 м 2 принадлежит доля размером 0,9% в праве собственности на общее имущество дома.

Собственнику важно знать эту цифру: ровно такое количество голосов будет у него на собрании, на котором решаются вопросы об использовании имущества МКД.

По закону управляющая компания либо правление ТСЖ, смотря кто управляет домом, ведут реестр собственников помещений в МКД. В этот реестр включаются сведения о размере доли каждого собственника в праве собственности на общее имущество. Чтобы узнать нужные цифры, обратитесь в свою УК или ТСЖ. Можно попробовать рассчитать самостоятельно, но это непросто. Как это сделать, мы писали в статье про общее собрание собственников МКД.

Использование общего имущества

Общее имущество МКД можно использовать двумя способами. Первый — по прямому назначению. К примеру, лифты, чтобы подниматься и спускаться по этажам, подъезды и коридоры, чтобы проходить по ним в квартиры.

То же имущество можно использовать в коммерческих целях. В этом случае собственники помещений будут зарабатывать деньги на общем имуществе МКД. Для этого можно, например, дать разрешение повесить рекламное объявление в лифте, предоставить продуктовому магазину на первом этаже дома часть коридора под склад. В этом случае заработанные за счет общего имущества деньги будут принадлежать всем собственникам в МКД.

Закон позволяет потратить эти деньги по-разному .

Забрать себе. Собственники могут получать доходы от использования общего имущества лично. Деньги будут делиться между ними пропорционально размеру их долей в праве собственности на имущество МКД.

Например, за месяц общее имущество принесло дому 300 000 Р . В таком случае собственник с размером доли 0,9% получит из этих денег 2700 Р :

300 000 Р × 0,9% = 2700 Р

Пустить в фонд капремонта. Деньги разрешается направлять в фонд капитального ремонта МКД в счет обязанности платить взносы на капремонт, указанные в квитанции.

ЖКУ. Доходы от использования общего имущества МКД можно зачесть в счет ежемесячной платы за содержание жилого помещения, которую собственникам выставляет УК или ТСЖ в квитанциях.

Самофинансирование дома. Заработанные деньги могут стать источником самофинансирования дома. Их можно потратить, например, на текущий ремонт или благоустройство придомовой территории: покрасить стены и побелить потолки в подъездах, установить новые двери, отремонтировать лифты, построить детскую площадку во дворе, высадить цветы, установить новые скамейки и урны.

Способов заработать деньги на имуществе МКД много. Например:

1. сдать в аренду интернет-провайдеру часть крыши или стены в подъезде для установки оборудования;
2. предоставить за плату часть фасада для рекламных конструкций, баннеров и растяжек;
3. сдать в аренду часть земельного участка под домом для строительства автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона.

Расскажу подробнее, как реализовать эти идеи и заработать деньги.

Как провести общее собрание собственников

Как будет использоваться общее имущество МКД, собственники решают вместе на общем собрании. Даже если имущество передается не постороннему лицу, а одному из собственников в МКД, провести собрание необходимо.

Например, хозяин помещения на первом этаже решил открыть там стоматологическую клинику и повесить рекламную растяжку на фасаде, чтобы привлечь клиентов. Прежде чем сделать это, ему нужно получить согласие общего собрания собственников, хотя он сам собственник и ему принадлежит доля в праве собственности на имущество МКД.

Стандартная процедура проведения собраний описана в статьях 44—48 жилищного кодекса. В Т⁠—⁠Ж об этом есть целый цикл статей:

Расскажу о нюансах собрания именно по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.

Способ проведения собрания. Чтобы определить, как будет использоваться общее имущество, можно провести очное, заочное или очно-заочное собрание.

Очное — когда собственники на нем присутствуют, вместе обсуждают вопросы повестки дня и голосуют по ним.

При проведении собрания в заочной форме собственники вместе не собираются. Чтобы выразить мнение по вопросам повестки дня, каждый из них самостоятельно заполняет заранее направленный ему бюллетень для голосования.

Очно-заочная форма — сочетание двух предыдущих форм. Это значит, что проводится собрание, на котором все желающие собственники могут присутствовать лично, принять участие в обсуждении вопросов повестки дня и проголосовать по ним. Те собственники, кто по каким-то причинам не может или не хочет лично присутствовать на собрании, просто заполняют бюллетень и передают его организатору. Их голоса тоже будут учтены.

Кворум — количество собственников, которые должны принять участие в собрании, чтобы оно было правомочным, а принятые по его итогам решения — юридически действительными.

Чтобы общее собрание по вопросу сдачи имущества МКД в аренду имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников.

Например, общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД — 6500 м 2 . Общее количество голосов всех собственников всегда равно общей площади помещений в доме. Значит, собственникам этого МКД в совокупности принадлежит 6500 голосов.

Чтобы общее собрание имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым в совокупности принадлежит более 3250 голосов или 3250 м 2 .

Инициатор и организатор собрания. Инициатор выступает с предложением провести общее собрание, а организатор готовит его: составляет необходимые документы, формирует повестку дня, подготавливает проекты решений общего собрания, подбирает помещение, определяет дату и место проведения собрания и т. д. Чаще всего инициатор и организатор — одно и то же лицо.

Жилищным кодексом предусмотрено три варианта, кто может стать инициатором и организатором общего собрания собственников по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.

УК или ТСЖ обычно выступает инициатором и организатором собрания, когда потенциальный арендатор напрямую обращается к ним с предложением заключить договор аренды. Чтобы сделать это по закону, УК или ТСЖ выносит предложение арендатора на общее собрание собственников.

Любой из собственников может стать инициатором и организатором. Чаще всего так бывает, если собственник сам планирует стать арендатором общего имущества.

Например, хозяин магазина на первом этаже хочет арендовать часть земельного участка под домом, чтобы обустроить отдельный вход в магазин. Для этого ему нужно получить согласие остальных собственников. С этой целью такой собственник и проводит собрание.

Группа собственников тоже может инициировать собрание, если ее участникам совместно принадлежит не менее 10% от общего количества голосов. Так бывает, когда собственникам известны потенциальные арендаторы имущества МКД. В таком случае группа собственников вправе обратиться к УК или ТСЖ с требованием организовать и провести общее собрание. УК или ТСЖ обязаны это сделать. Они будут организаторами собрания.

Вопросы повестки дня. Рекомендую внимательно отнестись к повестке дня общего собрания и включить в нее такие вопросы:

1. Передача общего имущества в аренду. В формулировке этого вопроса важно конкретизировать, какое именно имущество передается, кому и для каких целей.
2. Условия, на которых имущество передается арендатору: срок аренды, размер арендной платы и сроки ее внесения. Срок аренды может быть любым: два месяца, полгода, пять лет. Размер арендной платы можно установить либо в виде фиксированной суммы, например 20 000 Р в месяц, либо как ставку за единицу площади общего имущества, например 500 Р за 1 м 2 . Помните: арендатор не имеет права использовать имущество МКД бесплатно даже один день, если только собственники сами не решили иначе.
3. Цели, на которые будут направляться доходы от аренды. Можно остановиться на каком-то одном варианте из тех, что я перечисляла выше, или выбрать сразу несколько. Во втором случае придется решить, в каких пропорциях будут расходоваться деньги. Например, 60% доходов от аренды идут на текущий ремонт дома, оставшиеся 40% распределяются между собственниками.
4. Лицо, которое будет получать арендную плату и расходовать ее. Таким лицом может быть УК или ТСЖ, кто-то из собственников или председатель совета МКД, если такой совет есть. Тот, кого выберут собственники, будет следить за исполнением договора, получит доступ к доходам от аренды и возможность ими распоряжаться, вести всю отчетность.
5. Текст договора аренды.
6. Лицо, которое подпишет договор с арендатором от имени всех собственников. Это может сделать руководитель УК или председатель правления ТСЖ, кто-то из собственников или председатель совета МКД.

Количество голосов, необходимое для принятия решений. Чтобы какой-то вариант решения по каждому из вопросов повестки дня считался принятым, за него должны проголосовать не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников в МКД.

Договор аренды общего имущества МКД

После того как собрание собственников одобрило передачу имущества МКД в аренду, можно подписывать договор с арендатором. Текст договора аренды должен быть в точности таким, какой утвердили собственники на общем собрании.

Договор нужно зарегистрировать в Росреестре, если:

1. в аренду передаются части нежилых помещений — подвалов, чердаков, коридоров — либо часть земельного участка под домом;
2. срок аренды равен 1 году и более.

Во всех остальных случаях государственная регистрация договора не нужна.

Передать имущество арендатору необходимо по акту приема-передачи, после этого он может начать им пользоваться. Например, установить на крыше дома рекламу можно только после подписания акта приема-передачи части крыши.

В течение всего срока договора арендатор обязан регулярно вносить арендную плату в том размере, в те сроки и в том порядке, которые прописаны в договоре.

Незаконное использование общего имущества

Любое не согласованное с собственниками использование общего имущества незаконно. На практике есть две формы незаконного использования имущества: самовольный и согласованный захват.

Самовольный захват. Это случаи, когда нарушитель без согласования с кем-либо бесплатно пользуется общим имуществом в личных, обычно коммерческих, целях.

Например, хозяин продуктового магазина, расположенного в доме, крепит на фасаде здания над входом в магазин рекламный баннер. Или владелец салона красоты строит на первом этаже отдельный вход с крыльцом и навесом на земельном участке под домом. Или предприимчивый гражданин решает подзаработать денег и устанавливает во дворе дома торговый аппарат с напитками.

Чтобы использовать имущество МКД законно, во всех перечисленных и других аналогичных ситуациях сначала необходимо обратиться к УК или ТСЖ с предложением заключить договор аренды общего имущества. Затем дождаться, пока УК или ТСЖ проведут общее собрание собственников и вынесут вопрос на голосование. Только после этого можно заключать договор аренды и использовать имущество МКД.

Согласованный захват отличается тем, что нарушитель получает согласие пользоваться общим имуществом и исправно платит за него деньги. Проблема в том, что согласие дает не тот, кто должен. Соответственно, и деньги получает не тот, кто имеет на них право.

Такой несанкционированный пользователь обычно договаривается напрямую с УК или ТСЖ, в обход собрания собственников. Плату за пользование имуществом тоже получает УК или ТСЖ — до собственников эти деньги так и не доходят и на общие нужды МКД не расходуются.

Как проверить законность использования имущества МКД

Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это.

Первое, что можно сделать, — зайти на официальный портал «Реформа ЖКХ», найти информацию о своем доме и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.

По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на этом портале. Но полные сведения на портале есть далеко не по каждому дому. Если нужные документы найти не удалось, можно обратиться в УК или ТСЖ с письменным заявлением.

Заявление можно написать в свободной форме. Попросите ознакомиться с протоколом общего собрания собственников, на котором решили передать имущество конкретному лицу, а также с договором, на основании которого передали имущество.

УК или ТСЖ обязаны показать эти документы — оснований для отказа по закону нет. Если имущество передавали законно, а необходимые документы в наличии и правильно оформлены, УК или ТСЖ без проблем их предъявят.

Если выяснится, что УК или ТСЖ не в состоянии объяснить, кто, когда и на каких основаниях передал имущество, вы имеете дело с самовольным захватом общего имущества. Когда у УК или ТСЖ есть договор аренды, но нет протокола общего собрания собственников, на котором решили заключить этот договор, налицо согласованный захват имущества МКД.

И при самовольном, и при согласованном захвате право общей долевой собственности на имущество МКД нарушено и его нужно защищать. Порядок защиты зависит от формы незаконного использования.

Как бороться с самовольным захватом имущества МКД

Первое, что рекомендую сделать, — заручиться поддержкой УК или ТСЖ. По закону именно они обязаны обеспечивать соблюдение прав собственников и представлять их интересы, связанные с управлением общим имуществом. То есть направлять претензии нарушителю и обращаться с иском в суд должны УК или ТСЖ.

Если УК или ТСЖ бездействуют, собственники могут разобраться с самовольным захватом имущества МКД самостоятельно. В первую очередь нужно собрать доказательства на случай, если вопрос не удастся урегулировать мирно и придется обращаться в суд. Вот что я рекомендую сделать.

Акт осмотра общего имущества. Чтобы составить акт, как минимум три собственника собираются вместе и выходят туда, где обнаружили незаконное использование общего имущества. Например, к стене дома, на которой висит реклама.

Собственники коллективно осматривают «место преступления», делают замеры — понадобится рулетка или измерительная лента, — а потом детально описывают все, что увидели и измерили, на бумаге. Например, в случае с незаконной рекламой в акте пишут, где именно она висит, как выглядит: длина и высота, цвет, что на ней изображено или написано, из каких материалов сделана, кому предположительно принадлежит.

В акте нужно зафиксировать дату, время и место его составления, ФИО и место жительства всех собственников, участвовавших в осмотре. Акт составляется в трех экземплярах.

Фотографии делаются при составлении акта и прилагаются к нему. Советую сделать несколько разных фотографий:

1. Обзорные. Дом общим планом, чтобы было видно, например, где именно висит реклама.
2. Фото нарушения крупным планом. Например, фото рекламы с близкого расстояния, с которого ее можно хорошо рассмотреть.
3. Фото прилегающей территории. Например, если реклама висит рядом со входом в стоматологическую клинику и предположительно ей принадлежит, рекомендую сфотографировать еще и вход в клинику.

Профессиональные фотографии не нужны. Можно снять все на телефон.

Претензия. После того как доказательства собраны, нужно составить письменную претензию в адрес нарушителя, чтобы попытаться урегулировать спор без суда. Претензию может составить и подписать любой собственник. Хватит даже одной подписи, но при желании можно написать и коллективную претензию.

Чтобы направить претензию нарушителю, нужно выяснить официальное название организации и ее юридический адрес либо ФИО индивидуального предпринимателя и его адрес. Такая информация может быть на режимной вывеске, которую организации и ИП должны размещать на входе. Чтобы узнать адрес и наименование компании или ФИО и адрес ИП, можно также воспользоваться сайтом налоговой.

В претензии требуйте прекратить несанкционированное использование имущества: снять вывеску с фасада, демонтировать крыльцо, освободить земельный участок и т. д.

Установите нарушителю конкретный срок для исполнения требования. Срок должен быть разумным , чтобы было реально за это время устранить нарушения. Трудно за один день демонтировать крыльцо и навес — такой срок заведомо невыполним.

Претензию составьте в двух экземплярах: один вручите нарушителю под подпись, второй оставьте у себя. Если нарушитель отказывается принять претензию, отправьте ее по почте заказным письмом и не забудьте сохранить почтовую квитанцию об отправке. Экземпляр претензии с отметкой о вручении нарушителю либо почтовая квитанция — еще одно доказательство, которое потребуется в суде.

Иск в суд. Если претензия не помогла, придется обращаться в суд. Перед подачей иска я рекомендую составить повторный акт осмотра, чтобы зафиксировать, что нарушение до сих пор не устранено.

После этого можно идти в суд с иском, который вправе подать любой собственник.

В иске заявляйте сразу два требования:

1. Устранить нарушение и прекратить использование имущества МКД.
2. Возместить неосновательное обогащение за незаконное использование имущества.

Неосновательное обогащение — это те деньги, которые нарушитель заплатил бы за использование имущества, если бы делал это законно, на основании договора. Но нарушитель пользовался имуществом самовольно, ничего не платил и деньги сэкономил. Вот эта экономия и называется неосновательным обогащением.

В исковом заявлении сделайте подробный расчет взыскиваемой суммы. Размер неосновательного обогащения определить несложно.

Предположим, что общим собранием собственников МКД утвержден тариф за размещение рекламной вывески — 1000 Р в месяц за 1 м 2 фасада, занятый вывеской. Площадь вывески — 3 м 2 . На момент обращения в суд вывеска висит уже 5 месяцев.

Неосновательное обогащение считаем так:

1000 Р × 3 м 2 × 5 месяцев = 15 000 Р

Такие иски без проблем удовлетворяются судами. Приведу примеры из судебной практики.

В Хабаровске ООО «Автобан» арендовало помещение на первом этаже МКД. Без согласия собственников дома компания разместила на фасаде здания рекламные конструкции площадью почти 45 м 2 .

Никакой платы за размещение рекламы компания не вносила, хотя собственники дома на общем собрании за 5 лет до этого случая утвердили единый тариф за размещение рекламных конструкций на доме — 500 Р за 1 м 2 .

Интересы собственников дома защищало ТСЖ «Победа», которое на протяжении восьми месяцев составляло акты осмотра дома, делало фотоснимки и направляло компании предписания с требованием демонтировать вывески.

ООО «Автобан» все требования игнорировало, после чего ТСЖ обратилось в суд с исковым заявлением и выиграло дело. Компанию обязали не только снять вывеску, но и возместить собственникам 335 520 Р неосновательного обогащения.

Как бороться с согласованным захватом имущества МКД

Чтобы бороться с согласованным захватом, придется писать претензию и нарушителю, и УК или ТСЖ. До этого также нужно собрать доказательства нарушения: составить акт осмотра и сделать фотографии.

От УК или ТСЖ требуйте:

1. Расторгнуть договор с нарушителем, который был заключен без согласия собственников.
2. Представить развернутый отчет о сумме доходов, которые УК или ТСЖ получили в результате незаконной сдачи общего имущества МКД в аренду.
3. Вернуть все незаконно присвоенные деньги собственникам — на лицевой счет МКД.

В претензии в адрес УК или ТСЖ необходимо установить срок для исполнения требований. 30 дней с момента получения претензии будет достаточно.

Иск в суд. При согласованном захвате общего имущества иск нужно предъявлять сразу к двум ответчикам: УК или ТСЖ и незаконному пользователю.

В иске рекомендую заявить одновременно три требования:

1. Признать заключенный между УК или ТСЖ и нарушителем договор аренды недействительным на основании статьи 168 ГК РФ.
2. Обязать нарушителя прекратить использовать общее имущество МКД и привести имущество в первоначальное состояние.
3. Взыскать с УК или ТСЖ неосновательное обогащение.

Расчет суммы неосновательного обогащения будет иным. Оно складывается из присвоенных УК или ТСЖ арендных платежей за все время незаконной сдачи имущества в аренду.

К примеру, по договору аренды между УК и нарушителем размер арендной платы составлял 14 000 Р в месяц. УК незаконно сдавала общее имущество в аренду и получала за это арендные платежи в течение 7 месяцев.

Получается, что за это время УК незаконно присвоила себе в виде неосновательного обогащения 98 000 Р :

14 000 Р × 7 месяцев = 98 000 Р

Иски, которые предъявляют собственники в случае согласованного захвата имущества МКД, суды обычно тоже разрешают в пользу этих собственников.

Например, в Москве на кровле одного из многоквартирных жилых домов ОАО «Вымпел-Коммуникации» установило свое оборудование по договору с ТСЖ «Покровское-Глебово», которое управляло этим домом.

Один из собственников квартир в доме — ООО «Трейд Инвест» — обратился в суд с иском и потребовал обязать ОАО «Вымпел-Коммуникации» демонтировать свое оборудование с кровли МКД.

В ходе разбирательства выяснилось, что ТСЖ «Покровское-Глебово» не получало согласия собственников на сдачу общего имущества МКД в аренду. В итоге суд пришел к выводу, что ТСЖ заключило договор незаконно, и удовлетворил требования ООО «Трейд Инвест».

Запомнить

1. Общее имущество МКД принадлежит всем без исключения собственникам помещений в доме.
2. Никто не вправе использовать общее имущество без согласования с собственниками.
3. Чтобы зарабатывать деньги за счет имущества МКД, проведите общее собрание собственников, установите тарифы за использование имущества и утвердите текст договора аренды.
4. Появление на доме, внутри него или на придомовой территории рекламы, оборудования, козырьков, лестниц неизвестного происхождения — повод потребовать объяснений у УК или ТСЖ.
5. Если объяснений управляющей компании или ТСЖ нет, право собственности на имущество МКД нарушено. В этом случае соберите доказательства и зафиксируйте нарушение при помощи фотографий и акта осмотра.
6. Направьте претензию нарушителю. Если не сработало, обращайтесь в суд. Требуйте устранить нарушение и возместить неосновательное обогащение.
7. Если выяснилось, что нарушитель использует общее имущество с одобрения управляющей компании или ТСЖ, предъявляйте претензию и иск еще и к ним.

Очень полезная статья, в избранное

Не забываем учитывать процент исходя из голосов всех собственников.
1) как правило никто вас не спрашивает, по закону интернет и связь это благо, и если хотя бы один человек будет пользоваться провайдером, то оборудование с чердака убрать никак не получится.
2) Плата за оборудование провайдеров нигде не нормирована и как правило это позволяет платить копейки от 50 до 500 рублей за оборудование или квадратный метр, занимаемый оборудованием.
3) Просто так рекламу не повесить. Дом должен удачно стоять, и даже так будет очень сложно найти рекламодателя.
4) проблема в том, что аренда под рекламный баннер высотой в 9 этажей как правило стоит всего в 2-3 раза дороже стандартного дорожного билборда, а по площади больше его раз в 10.
5) провайдеры как правило даже в новых домах сверлят межэтажные плиты и ставят этот убогий короб, и это законно, и зашить этот короб не получится, потому что провайдеру необходимо будет предоставить доступ , в случае запроса. У каждого провайдера свой короб, вот и получается по 7 уродских труб.
6) операторы очень неохотно соглашаются платить, с половиной придется судиться.
7) скорее всего киоск вам поставят и просто дадут откат в администрацию, вместо того, чтобы платить вам аренду, администрация в праве забрать вашу землю и предоставить её кому угодно.
8) Если честно не хочу обидеть автора, но он точно не узнавал про реальные цены за рекламу, ни о каких сотнях тысяч даже в Москве и близко речи не идёт. Особенно ща те огрызки рекламы на фото.
9) большинство предпринимателей которые открывают на первом этаже что-то, просто вешают вывеску, которую вешать как раз законно и никаких собраний проводить не нужно.
10) кворумы никто давно не собирает это возможно только в малоквартирных хрущевках
11) Перевести нежилое помещение в жилое возможно только при 100% одобрительных голосов всех собственников!
12) как привило поликлиники и прочие просто покупают площадь (квартиры), а за имущество которое они «арендовали» платят по стандартному тарифу за квадрат ОДН.
13) никакого согласия собственников за коробочку провайдера получать не надо, другой вопрос что можно подать в суд за порчу имущества, но если просверлены межэтажные плиты, то суд отклонит ваш иск.
14) очень не просто найти собственника магазина и киоска, нужно много времени и готовность ездить в администрацию и министерство архитектуры и строительства.
15) рекламы в лифтах та ещё гадость но денежку тоже приносит.
А теперь о наболевшем: большинству жителей МКД глубоко до всего это нет дела. Люди мусорят, портят имущество перенося крупную мебель или крупногабаритные вещи, царапают лифты кидают рекламу мимо урны, и это даже в домах комфорт и бизнес классах, только в таких домах убираются чаще чем 2 раза в неделю. На словах очень просто убрать киоск или незаконный баннер, а по факту незаконный баннер можно только сорвать ( если баннер незаконный, и по документам его не должно быть, значит он случайно оказался там, кто-то потерял наверное) — сарказм конечно, но бороться с такими вещами очень сложно.

Источник